[부동산] 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져있다:통계로 알아보는 부동산 예측

 

0. 총평

우리는 시장을 예측할 수 없다. 하지만 그럼에도 과거의 데이터와, 유사한 국가의 전례 등에서 유추해낸 요인들로 미래를 추론해보려는 시도는 할 수 있다. 어떤 인자들이 부동산 가격에 유의미하게 영향을 주었는지를 차분히 밝히면서, 서울의 유망단지를 추천하고, 포스트 서울인 OO광역시를 찾아가는 과정 자체가 흥미로웠다. 특히 주 수요층을 서울/경기 10년차 부부로 밝혀낸다는 점이 재미졌다. 공급이야 이미 다 나오는 데이터인 것이고. 그 외에 GRDP를 다루는 방식이나, '상위 구매력 지수'(지역별 상위 20% 아파트 한 채당 10억 이상 금융자산 보유자 수) 등 신박한 데이터들이 많아서 부동산을 거시적으로 바라보는 눈을 키울 수 있었다.

 

1. Pick한 구절

한 국가의 상황을 저수지에 비유해보자. 저수지에는 많은 물고기가 살고 있다. 저수지를 국가로 치면, 물고기는 국민이라 할 수 있다. 그런 저수지에 가뭄이 닥쳤다. 현실 세계로 치면 인구 감소 상황인 것이다. 저수지는 자연스레 가장자리(비핵심지)부터 말라붙는다.

ㄴ 상승기엔 가장 핫한 곳부터 상승, 하락기에는 가장자리부터 말라붙는 것이 부동산이란 저수지 수위의 비밀! +ㅁ+

 

대한민국 부동산 시장에는 몇 년에 한 번씩 파도가 친다. 그런데 모든 지역이 똑같은 파도를 타는 것은 아니다. 지역마다 다른 파도를 탄다는 데 바로 기회가 숨어 있다. 서울이라는 부동산의 파도에 올라타지 못했다면 다른 지역의 파도에 올라타는 것도 방법이다

ㄴ 갑자기 부동산 웨이브를 머릿 속에 보니, 어떻게든 부동산 시장에 참여할 수 밖에 없는 모든 사람들을 포지션 별로 나눠보면 어떨까 하는 생각이 들었다. 누구는 해안가에서, 누군가는 튜브를 타고, 누군가는 서핑을 하고.... 누군가는 휩쓸려가게 되는 그런 거대한 시장의 흐름.

 

2010년과 2018년 서울과 6대 광역시, 지방의 GRDP가 전국에서 차지하는 비중을 나타낸 것이다. 서울, 6대 광역시, 지방의 비중이 모두 줄어들었다는 점이 신기하다. 전국에서 경기도 GRDP가 차지하는 비중은 2010년 21.0%에서 2018년 25.0%로 무려 +4.0% 증가했다. 삼성전자의 성장과 판교테크노밸리의 확장 등으로 경기도의 경제 규모가 매우 커졌기 때문이다.
“서울과 광역시의 경제 규모 비중은 과거와 별 차이가 없는데 집값만 벌어진다면?”  

ㄴ 사실 임장보고서를 처음 쓸 때는 GRDP가 먼 소리고~ 하면서 넣지도 않았었는데, 요즘 다시 임보를 쓰면서 GRDP를 가공해서 넣다가 이 구절을 만났을 때 머리에 '딩동댕' 종이 울리는 것 같았다. 아, 이래서 GRDP를 분석해야 하는구나. 그리고 그렇게 분석된 GRDP는 집 값과 함께 분석되어야지만 의미가 있구나(!) 혼자 '올레'를 외치면서, 실전준비반과 지방투자반 사이에, 자실을 하면서 이 책을 만난 것이 넘 다행이란 생각이 들었다. 임보 한 번 안 써보았다면, 이 구절이 이렇게 가치있게 다가왔을까? 그리고 인사이트를 얻을 수 있었을까?

 

서울의 단기 상승을 점치는 이유
: 2014년부터 2020년까지 무려 7년간 상승한 서울 부동산이 또 폭등한다니 무슨 말인가???

근거1. 통화량
“네가 돈이 없다고 남들도 돈이 없다고 생각하지 마라"
10억 이상 금융자산 보유자의 지역별 증가 추이

근거2. 수요, 공급, 유동성의 총체적 해석
수요, 공급, 유동성 모두가 2021년 큰 폭의 상승 가능성을 점치고 있다.
그리고 이는 최장기간 상승장을 달려온 서울 부동산의 마지막 불꽃!

근거3. 매매지수 전고점 분석
서울 아파트는 매매지수가 전세지수의 1.64배 내외에 이르렀을 때가 중장기 고점.
그런데 지금은 1.20배라는 숫자는 현재 시장에 버블은 있지만, 아직 최정점에 다다르지 않았음을 나타낸다. 

근거4. 수요: 서울,경기 10~11년차 부부
노무라 금융투자에 따르면 서울 집값은 서울 10년차 부부의 증감과 같은 흐름을 보인다는 것이다.
전국, 서울, 경기의 7~11년차 부부를 78개 조합으로 쪼개서 2000년부터 서울 아파트 시세 증감률과 가장 밀접한 상관관계를 보이는 것을 가려보았고 결국 찾아냈다. 서울 10년차 부부는 서울 아파트 시세와 0.51의 상관계수를, 서울·경기 10~11년차 부부는 0.61의 상관계수를 기록해 더 깊은 상관관계를 입증했다. 이는 경기 10~11년차 부부도 서울 아파트의 대표적 매매 실수요층. 서울의 대표적 실수요층인 서울·경기 10~11년차 부부가 2021년에 급증한다

근거5. 공급: 공급적은 건 다들 아는 사실이니 패스

근거6. 유동성: 버블의 완성
내가 부동산을 전망할 때 수요와 공급 외에 참고하는 요소가 하나 더 있다. 바로 유동성이다. 앞서 수요와 공급에 대해 살펴봤으니 이제 유동성에 대해 알아보자. 유동성은 쉽게 말하면 ‘돈’이다.

ㄴ 이렇게 다양한 데이터 세트를 기반으로 두고, 단기간의 상승을 점쳐볼 수 있다니 정말 놀랍다. 특히 서울/경기 10~11년차 부부가 가장 중요한 실수요층이란 점 알게 되어서 신기하다. 그리고 매매지수에서도 아직 여유가 보인다는 점이 그저 충격이다. '0'  ...... 네가 없다고 남들이 없는 것이 아니야.....

 

서울의 조정과 하락

근거1. 주택임대사업자의 매물
등록임대주택 수를 8년간 매물 잠김이 발생한 주택 수라고 봤을 때 2015년부터 증가한 임대주택은 2023년부터 매물로 나올 수 있는 물량이 많다는 것을 의미한다. 즉, 2023년부터 차익을 실현하려고 한다. 2018년 급증한 임대주택은 2026년부터 매물로 나올 수 있는 물량이 매우 많다는 의미로도 연결된다. 그동안 서울 아파트의 상승을 “2023년부터 풀릴 주택임대사업자의 매물은 2026년 정점에 달한다.”

근거2. 3기 신도시 공급
3기 신도시는 2026~2027년경부터 입주 예정. 돌이켜보면, 1기 신도시 입주 기간에 서울 아파트 시장은 5년간1991~1995년) 조정. 2기 신도시인 판교와 광교가 입주했던 기간에도 서울 아파트 시장은 조정장.
수도권 전체의 입주 물량과 서울 전세 시세 상승률을 비교해봤더니 상관계수가 –0.63으로 훨씬 깊은 상관관계가 나왔다. 상관계수의 절대값이 0.5를 넘기면 통계적으로도 유의미하다고 보기 때문에 –0.63 정도면 충분히 유의미한 상관관계로 판단된다. 수도권 전체의 입주 물량이 서울 전세가에 크게 영향을 미친다는 결론을 내릴 수 있다.
따라서 3기 신도시 역시 입주 시 서울의 전세가에 큰 영향을 미쳐 매매가에도 간접적인 하방 압력을 제공할 것.

근거3. PIR의 가파른 상승
PIR이라는 지표가 있다. Price to Income Ratio의 약자로, 수입 대비 집값을 뜻한다. 이는 가구 소득 대비 주택 가격의 적정성을 나타낼 때 사용하는 지다. 2020년 2분기 기준 서울 아파트 PIR은 11.4다. 서울의 중간 소득계층이 11.4년간 한푼도 안 쓰고 모아야 서울의 중간 가격대 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. 서울 아파트 PIR 전고점은 2009년 3분기 8.7이었는데 7년만인 2016년 1분기에 9.0을 기록.

근거4. 상승 에너지인 미래 수요 상실/서울경기 10~11년차 부부 감소
서울 29%를 30대가 매입한 것으로 확인됐다. 물론50대 1만 3,911건으로 많기는 하다. 그런데 차입 비율은 40대는 24%, 60대 이상은 12%를 기록했는데 30대는 무려 55%로 드러났다.

ㄴ 그리고 이러한 이유로 단기 상승 후엔 하락과 조정이 올 것을 예측하고 있다. 참 흥미로운 것은 주택임대사업자에 대한 것이었는데, 제도 자체가 사라졌다고 해서 그 영향력이 사라지는 것이 아니다. 꾸준히 트래킹해볼만한 지표가 될 수 있다는 점이 놀랍다. 8.2대책으로 다주택 양도세 중과, 임사자 혜택이 매물 잠김 효과를 초래했다는 인사이트. 실제로 국토교통부 자료 인용을 보니, 2018년에만 등록임대주택이 40만호 가까이 증가한 걸 볼 수 있었다. 꽤 어마 어마한 수치같다.

 

그렇다면 포스트 서울은 어디인가?
서울과 마찬가지로 매매·전세지수, 주택구입부담지수, 입주 물량 전망을 분석했다. 서울 외 다른 지역에서 가장 눈에 띄는 곳은 부산이다. 부산의 상위 20% 아파트 가격은 6대 광역시 중 대전, 대구의 다음이다.‘상위 구매력지수’는 6대 광역시 중 가장 높다. 심지어 경기보다도 높다.
즉, 상위 20% 아파트 세대수 대비 현금 부자비율이 서울 다음으로 높다는 것이다.
따라서 나는 2023~2024년 전후로 서울을 매도한 후 최적의 투자처로 부산을 추천한다.
‘주택구입부담지수’는 인천, 부산, 대구, 울산, 대전, 광주 순으로 낮았다.
동래구, 연제구, 수영구, 남구, 금정구, 해운대구 추천~

ㄴ 짠 OO광역시는 바로 부산이었습니다!! 쨕쨕쨕~~ 상위 20% 아파트 세대수 대비 현금 부자비율이라는 재미난 데이터를 가공해서 추가 힌트로 이용해볼 수 있다는 점이 너무 신선했다. 여태 배웠던 월부의 기준과는 다른 포인트라 조금 흥미로웠다. (이후에 배우게 될 지도 모르겠지만, 아무튼) 부산이 고향이지만 저 중에 친숙한 건 해운대구 뿐. 'ㅁ'/

 

나가며: 기회는 다시 온다
34세 이하라고 하면 첫 주택을 살 또는 시도할 가능성이 큰 연령대다. 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않아 모은 돈이 많지 않은 상황에서 더 뒤처지지 않기 위해 지금이라도 서울 아파트를 사야 하는지에 대한 고민이 깊을 수밖에 없다 상승장의 시작점이었던 2013년 9월이후 7년이라는 최장기간 상승이 낳은 결과는 유주택자와 무주택자의 자산 차이를 크게 벌렸다.
무리해서라도 집을 산 사람은 부자가 되었고 고민을 거듭하다 기다린 사람에게는 좌절감을 안겨주었다. 급기야 30대의 패닉 바잉.
중장기 정점을 2023~2024년 전후로 예상했다. 수요(서울·경기 10~11년차 부부) 증가, 공급(서울 아파트 입주 물량) 감소, 유동성 강화3기 신도시 토지보상금 지급)의 3박자가 맞물린다.
수요(서울·경기 10~11년차 부부) 감소, 공급 증가(서울 아파트 입주 물량 증가, GTX-A·신안산선 개통, 주택임대사업자 매물 증가, 3기 신도시 입주)로 인해 중장기 하락장에 접어든다.

전망이 빗나가면? 중장기 고점 매도 후 갈아타기도 어려워 지거나, 지금 무리하려면 2028년 전후를 기약하려는 조언을 믿고 기다리는 경우. 어느 쪽이든 내 어깨를 짓누르는 부담.

대한민국 부동산 시장은 몇 년에 한 번씩 파도가 친다. 서울과 광역시가 다른 파도를 탄다는 데 기회가 숨어 있다. 남들보다 시장의 신호를 빨리 알아채고 이를 대비하는 것이 중요한 이유다.

ㄴ 저자는 데이터를 쫀쫀허게 분석한 이후에도, 이 책을 근거삼아 판단을 내릴 젊은이들에 대한 우려와 걱정을 표하고 있다. 34세 이하의 패닉바잉 (나잖아-0-?) 을 바라보며, 결국 저자가 진짜로 해주고 싶었던 말은 서울과 광역시의 다른 파도를 알아차리고 대비하라는 점 같다. 다 지나갔다고 망연자실 하지말고, 무턱대고 기다리지 말고, 준비하고 분석하는 자에게 넘을 수 있는 파도가 존재하리라. 부동산 파도를 잘 대비하기 위해선 결국 준비된 서퍼가 되는 방법! 그것이 중요하다고 하겠다.