[부동산] 저평가 된 알짜 아파트 한 채 서평(Review)
0. 총평
아파트를 매매 할 때 어떤 지표를 참조하면 좋을지 알려준다. 각종 지표나 데이터를 참조하고, 분석에 눈을 뜨고 싶은 사람들에겐 더할 나위 없이 좋은 참고도서.
분석력 ★★★★ 데이터와 그래프, 지표들이 우수수 쏟아진다. 분석력이 갖춰진 부동산 고수가 되고 싶다면 공부해볼만하다.
공부요구 ★★★ 중간 중간 연습문제도 나오는데, 그걸 소화하려면 별도로 내 것으로 만드려는 노력이 쵸큼 필요하다.
1. 책에서 발굴한 지식들 소개
부동산 매매 시에 지구-숲-나무를 보는 방법을 챕터별로 순서대로 안내하고 있다.
우선 지구적 환경이 되는 글로벌 경제 확인 지표는 10가지. 1) VIX 지수 2)OECD, GDP 선행지수 3) 소비지수 4)장단기금리차, TED 스프레드, BBB 이율 5) 물가(유가), 부채(CDS), 6)달러-원환율 7)외환보유액 8)제조업PMI지수 9)재고율, 가동률, 물류량, 반도체지수, 실업률, 시간당임금 10)MSCI 모건스탠리 신흥국 지수. 해당 지표들을 자주 체크해보고, 현재 글로벌 경제가 어떤 상황인지 확인이 가능하다. 각 지표에 대한 디테일은 책에서 확인하거나, 검색을 통해 확인해보시길 권한다.
숲에 해당하는 부동산 자체의 수요와 공급을 체크할 수 있는 지표들 몇 가지
- K-HAI = 대출상환가능소득/중간가구소득 * 100
우리나라 중간 소득 가구의 주택구입 능력을 파악하기 위한 지표. 대출 상환 부담까지 포함되어 버블을 체크할 수 있다. 지수가 높을 수록 주택 구입 부담이 커진다. 평균선보다 위에 있으면 고평가 구간, 아래에 있으면 저평가 구간이다. 그 지역의 방향성도 볼 수 있다. 자신이 매수하는 지역이 고평가인지 저평가인지 알고 투자하자.
- 지역 유동성 : 한국 은행 데이터
- 인구 증가수 : 일자리와 인구수
- 정비사업 현황 : 분양권, 재개발, 재건축 체크
- 입주 물량 데이터는 부동산 114, 네이버부동산, 부동산지인 등에서 분양할 정보들로 엑셀로 정리한다. 시기별 입주물량도 중요하지만 누적 입주 물량을 중요하게 봐야한다. 분양정보는 매주 업데이트 될 수 있으니 참고하자. 분양물량, 임대물량, 적정물량, 누적 입주 물량을 그래프로 변환해본다. 적정 수요량 = 인구수. 수요 대비 공급 물량을 확인하기에 좋은 지표.
- 투자심리 : KB부동산에서 매수지수와 매도지수를 발표한다. 매도심리가 내려오고 매수 심리가 붙으면 시장이 달궈진다. 매수우위지수를 주로 보고 있다.
- 거래량 : KB 부동산에서 매매 거래 동향 중 매매거래지수를 보면 알 수 있다. 주간 KB주택시장동향으로 확인 가능. 최소 거래량일 때 매수해서, 최대 거래량에 매도해야 한다. 매수는 우울할 때, 매도는 박수칠 때 해야 한다.
- 상승에너지 : 실질적인 지표인 전세지수가 높아질 때, 매매지수가 아직 오르지 않았을 때를 의미한다.
- 상승에너지 = 전세지수 - 매매지수
그리고, 나무가 되는 개별 매물을 검토하는 단계에서는 순환주택 시세 링크 투자법을 소개한다.
1) 관리처분인가 2)분양권청약 3)잔여세대 줍줍/미분양 급매 4)분양권 초피구매 5)입주시 급매 6)보류지 7) 입주후 2년 8)갭투자 9)리모델링 이런식으로 주택이 수명에 따라 순환하는 구간 별로 항상 투자할 시점을 잡을 수 있다는 것. 그리고 투자 금액을 산출할 수 있는 표도 들어가있다.
2. 나에게 미친 영향
- 원래는 이 책을 숙지하고 주택 매매에 나서고 싶었다.
- 책에서 시키는 모든 지표도 한 번 씩 다 찾아보고 싶었고.
- 순환주택 시세 링크 투자법을 가지고, 내가 관심있는 지역 분석도 해보고 싶었다.
- 하지만 너무 책 내용이 방대하고+패닉바잉 심리에 놓여있어서, 책을 정리하는 단계까지만 진행하고 실제 분석에 활용을 크게 해보지 못하는 우를 범했다. 흑흑. 하지만 이 다음 주택을 살 때는 여유를 가지고, 이 책에서 알려준 분석 방법을 다 적용해볼 수 있는 그런 큰 내가 되고 싶다고요.
3. 추천하는 사람
- 완벽 분석한 후에 투자에 나서고 싶은 신중한 사람
- 혹은 이미 매매를 경험했지만, 다음번 매매는 공부한 후에 신중히 접근하고 싶은 사람
- 저평가 된 아파트를 사서 시세차익과 실거주의 혜택을 모두 얻고 싶은 사람
(그렇지만 나처럼 집에 갈증난 사람에게는 다 떠먹여줬는데, 저자의 지식을 활용할 마음의 여유가 없을 수도 있으니 주의합시다. 그래...마치...나같은....사람)