[부동산] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(부린이용 강추 도서)

 

0. 총평

글자가 크다! 서술이 문어체에 가깝다!

아파트에 대한 잘못된 상식을 먼저 짚어주고, 이를 바로 잡기 위해 전세제도에 대한 설명을 거듭한다.

그리고 진짜 주택 가격에 영향 미치는 요인 알려주고, 제대로 투자하는 법, 피해야할 투자 방법, FAQ까지 다루어주는, 친절하고 손쉬운 내용의 구성이란 점도 참 좋았다. 매번 아파트의 입지와 시세, 전세가율만 보다가 그 외 아파트 분양이나 다른 주거 상품들에 대한 내용이 백지 상태였는데, 이 책을 통해서 빈 틈을 메워갈 수 있었다.

 

1. Pick한 구절

챕터1. 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

○ 주택보급률 100% 넘으면 집 값 내려갈까요? 우리 나라 전국 빈집 100만 채 통계. 서울 약 8만채. 왜 집 값이 상승하고, 빈집은 어디에 있나요? 서울의 빈집은 대부분 재개발 지역(!)

○ 인구 줄어들면 집 값 내려가나요? '인구'는 곧 수요다라는 함정!!! 1인 1수요는 정말 잘못된 생각. 1인 10수요, 1인 100수요도 가능하다. 실수요기준으로 생각해서 그렇지, 투기 수요가 발생한다.

○ 우리나라 집 값도 일본처럼 폭락하나요? 일본은 마이너스 금리>재정지출>부동산폭등>금리인상과 돈 회수 > 실물경제살리기 위한 재정지출 > 다시 아파트 공급 이라는 과정을 밟은 것. 한국과는 상황이 다르다.

○ 미분양 많으면 집값이 내려갈까요? 우리나라는 세계 유일 선분양제도 사용. 짓기 전에 분양권을 팔고, 사전 청약을 하게 된다. 청약조건은 순위별 기간 정해 청약. 특공~3순위까지. 시장이 호황이면 분양가를 시세보다 상승시켜 분양할 경우 미분양이 발생하기도 한다. 면밀히 보면 입주 미분양이 시장에 미치는 영향. 아파트 다 짓고 입주해도 분양 끝내지 못한 상황이기 때문. 이 때 분양가 대비 할인 가격 물건이 나와서 하락으로 이어진다.

○ 세입자, 왜 집을 못살까요? '집 값이 내리면 그 때 사겠다'는 심리. 건설사가 미분양 아파트 할인해서 재분양 할 때, 30% 이상 할인한다. 방문자 10명에 1명이 계약한다. 집으로 돈 벌어본 사람은 30% 할인이면 싸다고 계약, 2006~2007년에 집 사서 손해본 분과 세입자는 집 사는 것에 대한 부정적 심리 가졌다.

○ 임대인, 집값 올리는 나쁜 사람일까요? 전세투자자는 오로지 매매가가 올라야 수익이 발생한다. 집 값 그대로거나 떨어지면 투자자 입장에서는 손해가 발생한다. 발생하는 세금도 생각하면 투자자 입장에선 메리트가 없다. 임차인 입장에선 전세상품 최상. 집 값 떨어질 염려가 없다. (중략) 개인 투자자가 없으면 전세 공급이 줄어든다.

○ 다 같은 집인데, 왜 가격 차이가 날까요? 부동산 1물 1가. 똑같은 부동산이 하나도 없다. (중략) 수도권과 지방 부동산 시장은 다른 흐름을 보인다. 지방이 하락했다고, 서울이 하락 전환하지는 않는다. '지역성'이라는 특성을 가진 부동산만의 시장. 둘째, '부증성' 토지에 국한됨. 더 이상 생산이 불가능한 재화이며 용도 변경만 가능함. 셋째, 의식주의 하나인 필수요소. 비싸다고 안 살 수가 없는 특성

ㄴ 챕터1에서는 우리가 흔히 가지고 있는 상식들에 대해 질문을 먼저 던지고, 상세히 근거를 들어서 생각을 바로잡아준다. 인구, 폭락, 미분양, 임대인 등 주택 시장을 둘러싼 흔히 하는 생각들에 대해 기초적인 생각을 얻어갈 수 있다. 일본의 폭락이 이루어진 구조적인 흐름이나 분양제도와 미분양에 대한 이야기는 아직 부린이 입장에서는 몰랐던 부분인데, 간결한 문체로 쉽게 서술되어 있어서, 이해하기 편했다.

 

챕터2. 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

○ 우리나라에만 있는 전세: 전 세계 유일하게 우리나라에만 있는 제도. 소유자에게 일정 금액을 맡기고, 그 부동산을 일정 기간 무상으로 빌려 쓰는 것. 부동산 돌려줄 때 맡긴 돈 전액 돌려받는다. (중략) 지금의 전세제도는 조선 말기 1876년 병자 수호조약 이후 부산, 원산, 제물포항이 개항되고, 지방 인구가 도시지역으로 몰리며 주택 수요가 늘어나며 정착됨. 한국전쟁 이후 산업화로 인해 급속한 인구증가와 도시 인구 집중으로 인해 자리 잡게 된 전세제도. 월세는 전세의 파생상품이다. 
전세가 과연 없어질까? 아파트 가격이 오르지 않고, 전세투자자는 전세금으로 자금을 운영한다는 전제를 둔다. 저금리로 인해 전세금 이자보다 월세 수익이 더 크기 때문. 그러나 아파트 가격은 등락을 거듭한다. 또한 전세 투자자는 가격상승으로 인한 Capital gain을 노리고 투자한다. 월세는 Income gain과 Capital gain. 월세가 유리해보이지만, 투자금액 대비 순수익 비율이 별로다.

○ 전세대란을 막을 수 있는 방법: 공급을 늘려서 수요와 공급 균형을 맞춘다. 공급이 수요보다 더 많아야 한다. 주택은 대체품도 없기 때문이다. 

○ 역전세로 나타나는 현상: 역전세난은 전세공급이 일시적으로 많이 몰림으로써 전세가가 떨어지는 현상. 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아져야 한다. 신도시와 그 주변 예시. 서울의 움직임이 경기도에 영향을 줘도, 경기도 한 지역의 움직임이 서울에 영향 주지는 않는다.
강남 대치동은 학군과 학원가. 새 학기 시작될 때 난리난다. 전세난 영향이 송파, 서초, 목동까지 퍼진다. 그런데 중간에 동탄 입주하게 된다. 화성, 수원, 오산 전세난 발생 가능. 그러나 이 현상이 강남까지 오는가? 

ㄴ 전세에 대한 부분은 강의에서 많이 다루어지는 부분이라서, 그 유래나 고유성에 대한 부분들을 주로 발췌해보았다. 선분양제도와 같이 우리나라에 밖에 존재하지 않는 전세제도를 잘 이해하고 활용하는 것이 자본주의 사회에서 살아 남는 길 같다. 또 전세제도가 사라질 것이라는 주장을 펴는 사람과 그에 대한 반론도 같이 실어두고 있어서, 그 점도 흥미롭게 읽어보았다. 투자금액 대비 순수익이 중요하고, 월세보다는 전세가 그 수익률이 높다는 점~ 사라지지 않을 것이라는 점~알고 간다. 그리고 결국 전세란 막는 방법은 공급 뿐이란 것도 심플해서 그냥 들고 와봤다. 문제는 공급이햐~~~!! 퍄!!

 

챕터3. 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인

○ 선분양으로 인해 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양
1) 선분양제도란? 주택 완공 전 입주자 분양. 입주자가 납부한 계약금, 중도금으로 주택가격 80% 완공 전 납부해서 건설비용에 충당하는 것. 1970~80년 주택 대량 공급이 필요할 때, 건설사들이 자기자본으로 집 짓기 어려워서, 정부에서 선분양제도를 만들어냄. 소비자 입장에서도 집 값 2~3년 나눠내어서 부담 줄이는 효과 있음.
2) 좋은 점? 주택업자 자금조달이 용이하다. 택지보유 시행사가 시공사 선정하고 분양을 시작한다. 다음 청약 과정 통해 계약하게 된다. 소비자는 10%를 계약금으로 납부하고 중도금을 내게 된다. 건설사에 필요한 자금 조달이 되기 때문에 '중도금 무이자' 혜택을 건설사가 내걸기도 한다. 전체 가격에서 70~80%를 건설사 자금이 아닌 소비자와 은행 자금으로 충당할 수 있다.
3) 문제점? 부실시공 우려. 하자처리를 잘 안해주려고 한다. 과대광고 문제가 있다. 지하철 개통! 그러나 출퇴근 지옥. 분양권 프리미엄 등 투기 문제가 있다. 청약과 계약금 10% 내고 분양권 전매할 수 있는 제도 때문에 발생했다. 분양대행사가 광고를 한다. 건설사 입장에선 청약률이 중요하기 때문이다. 그리고 일부 금액 내고 청약 받으면? 다른 작업이 있다. 떳다방(!!!) 떳다방은 건설사가 부르기도 하고, 스스로 찾아오기도 한다. 청약 대기자가 많을 수록 많아진다. 좋은 자리 5백이면 받는다고 현혹한다. 그리고 당첨자에게는 3~5백 받아줄 수 있으니 매도하라고 한다. 조망 좋은 자리는 계약 전에도 500~1,000만원 오른다. 분양권 전매에도 불법이 빈번하다. 그리고 입주대란으로 인해 집값과 전세가 폭락된다. 공급이 아닌 2~3년 뒤 입주권에 불과한 것이 시장에 교란작용을 한다.

ㄴ 분양 알못이라서, 이 책을 통해 '전세가'보다 '분양'에 대해 엄청 많이 배우게 되어서 기입해둔다. 떳다방도 말만 들었지 뭔지도 몰랐고, 분양도 입주권도 몰랐는데 이제야 알게 되었다. ^^;;

 

학군이야기
○ 우선미 이야기: 최근 반래퍼와 반자이 때문에 대치동 아파트 가격 돌파! 새 아파트 때문이다. 이 현상 대치동에서도 발생하고 있다. 80년대 아파트가 개포우성2차, 선경아파트, 청실아파트, 미도아파트 등이 있었는데 2011년 84m2가 개포우성 13억, 선경 12.5억, 청실 9.5, 은마 9억 했었다. 우성아파트 단지 안 대청중이 특목고 보내는 비율 1위다. 대청중 배정 학교는 우성, 선경, 미도1차다. 비슷한 위치지만 학군에 의해 가격 차이가 나타난다. 그런데 현재 청실아파트 재건진행해 대치래미안팰리스가 되었다. 그래서 2016가격은 개포우성2차 15.5, 선경 15.5, 은마 12, 대치래미안 팰리스가 16억이 되었다. 계속 청실이었다면 12억이 적정선이었을 것.
특별한 사정이 없다면? 신축 가격이 월등하다!

ㄴ 우선미 트리오가 왜 묶여 다니는지도 몰랐던 부린이가 나야나, 나야나. ㅎㅎㅎㅎ. 지금 와서보니 2011년은 물론 2016년도 추억의 가격이다. 지금 호갱노노 찾아보는데 선경 30평 매매 26.6이고, 은마 30평 22.7이고, 대치래팰 33평 30.8억. ㅎㅎㅎㅎ 웃음이 절로 절로 난당. 홍홍홍.

 

갭 투자 꿀팁
○ 만기를 맞춘다: 경쟁물건이 많을 때 제안하라. 만기에 맞춰서 다른 임차인을 맞추거나, 기존 임차인에게 오른 금액으로 재계약을 먼저 한다. 그리고 투자자에게 팔면? 세입자 맞추지 않은 상황보다 잘 팔린다.

투자자 입장에선 매수하고 계약금 입금하고, 전세 맞춰달라고 의뢰한다. 잔금 전까지는 임대인 맞추는 걱정을 해야한다. 전세금을 시세보다 싸게 내게 된다. 그런데 이미 최고 시세로 전세가 맞춰져있다면? 좋다! 이런 방법도 투자자 심리를 이용한 매도, 매수 방법이다. 반대로 매수할 때도, 공인중개사에게 전세부터 맞춰달라고 의뢰를 한다. 전세부터 최고시세 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안하라.

ㄴ 강의 듣기 전에는 전세를 맞춘다는 개념이 이해가 어려웠었다. 그냥 세낀 물건을 매입하는 거랑 뭐가 다른지도 잘 모르겠고. 근데 머 이미 저 세계에서는 이런 저런 팁들이 다 공유가 되고 있었다 (...) 

 

그럼 집 값은 언제 내려가나요?
첫째, 한 지역시장에 최소 3~4년 공급과잉이 있어야 한다. 시장에서 감당이 어려울 정도여야 한다.
둘째, 공급물량 과잉 기에 폭등이 있어서, 전세가와 매매가 갭이 떨어져 있어야 한다. 전세가와 매매가 갭이 없으면 매매가가 일시 하락하다가, 다시 전세가 지지하며 올라간다. 주식 투자 이평선 개념.
셋째, 분양가가 너무 비싸 더 이상 프리미엄 형성이 어려워야 한다. 프리미엄이 몇 억 선이면, 시장 참여자들이 버티게 된다. 이때 미분양이 발생하게 된다.
넷째, 묻지마 투자자가 주를 이루어야 한다. 묻지마는 아무 분양권이나 사는 사람

이 전제조건이 마련되면? 분양 물량이 입주하는 순간부터 떨어진다. 매물 던지는 수가 들고 공포가 전염된다. 

ㄴ아항, 국지적으로 공급과잉이 있을 때 집 값이 하락하는 로오오직을 알게 되었다. 정보 GET .... ☆

 

전세자금 대출, 문제점은 뭔가요?

현재 전세가율이 높다.
평균 80%가 전세. 그러면 임대인 자기자본금은 20% 만큼 자기자본금.
그리고 전세인의 경우 매매가의 80%인 전세금 불입하는데, 그 중 80% 전세자금 대출을 받게 된다.
이렇게 되면 전세입자는 자기자본금이 매매가 대비 16%가 되고, 대출은 매매가 대비 64% 해당된다. 이제 대출 없는 주택이 거의 없는 상황이다. 이 상황에서 IMF나 08 외환 위기 같은 외부충격이 발생하면 우리나라도 서브프라임모기지사태 상황 벌어지지 말라는 법이 없다. 
가장 큰 문제는 정부가 이 대출을 건드리기가 어렵다. 전세가 급등으로 전세금을 자기자본으로 해결할 수 없는 상황. 서민위한 정책이라 이를 규제하면 서민의 삶이 어려워진다. 전세자금대출은 처음부터 늘리지 않았어야 하는 정책이지만, 이미 시행되고 자리 잡아버렸다.....

ㄴ 이런 리스크, 알고 있어야 하는 부분이라고 생각한다. 정말 거시적으로 큰 파도가 왔을 때 위험할 수 있다는 점~알아두고 간다. 휴..