경매 강의 수강 후기: 경매절차, 입찰표 작성, 말소기준권리, 주택임대차보호법 등 기초적인 개념알기!

부동산

경매 강의 수강 후기: 경매절차, 입찰표 작성, 말소기준권리, 주택임대차보호법 등 기초적인 개념알기!

동글머니 2021. 5. 12. 20:24

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일요일 오전마다 경매 강의를 듣고 있다. 총 4강으로 구성된 강의이고 반 정도 들었는데 오늘은 중간 리뷰를 해보려고 한다.

역시나 월재연 카페에서 신청했는데, 지난 번 주식 강의를 들었던 설춘환 강사님 강의다.

말하는 속도가 조금 빠르시긴한데, 주말 오전에 활기 넘치게 강의 해주시는 편이고, 빠르게 전개되는 속도에 지루할 틈이 없다. (요즘 강의들을 들으면서 느끼는건데, 강의라는 컨텐츠 포맷도 간만에 들으니까 좋더라. )

1강: 경매물건 사례와 용어정리 및 등기부 경매 절차

2강: 입찰표작성, 주택임대차, 상가건물임대차

3강: 권리분선, 부동산임장과 체크리스트, 지역분석(아파트,오피스텔,상가)

4강: 명도협상, 인도명령, 유망지역 고르기

오늘은 중간 정리로 1강과 2강에 나온 주요 개념을 다시 복습해보는 관점에서 블로그 글을 작성해보려고 한다.

(덧붙여서 내가 매수 한 아파트의 더 넓은 평형 물건이 마침 내일이 매각기일이라 한 번 분석이나 해볼까 싶어서 글을 끼적여본다.)

1강 경매물건 사례와 용어정리 및 등기부 경매 절차 리뷰

알게 된 주요 개념들 위주로 요약해둔다.

경매 절차: 물건검색 > 현장답사> 권리분석 > 입찰가산정 >입찰/낙찰 > 잔금납부&등기 > 명도 > 매매/임대/실거주

물건 검색: 대법원 경매정보 www.courtauction.go.kr/ (무료에다 공신력이 있다!)

대한민국법원 법원경매정보

www.courtauction.go.kr

또는 부동산태인 같은 유료사이트지만 디테일을 챙겨주는 사이트도 있다고 한다.

www.taein.co.kr/

http://www.taein.co.kr/

www.taein.co.kr

물건분석을 할 때 가장 중요한 말소권리 6가지: 가압류, 압류, 근저당권, 저당권, 담보가등기, 경매등기
매각물건명세서: 매각일이 7일 남았을 때 확인이 가능한 문서.
경매 참여 시 지참할 것: 신분증, 도장, 입찰보증금(수표가 편리)
물건분석 시 확인할 것: 말소기준 권리와 전입신고 기준일을 보고, 최선순위보다 전입신고일이 늦으면 문제가 되지 않는다.
강제경매는 소송에서 나온 판결문을 대상으로 진행되는 것, 근저당권(저당권,담보권,전세권)에 대해서 바로 경매에 붙여지는 것은 임의경매라고 한다.
경매절차: 경매신청 > 개시결정 > 개시결정문 송달 > 현황조사/감정평가 > 배당요구종기일 > 매각기일/매각결정기일> 즉시항고 > 잔대금 납부 > 소유권이전등기&말소등기촉탁 > 인도명령/강제집행 > 배당기일

2강 입찰표작성, 주택임대차, 상가건물임대차 리뷰

법원 별 유찰 시 저감율: 법원의 자유재량이나, 서울의 경우 유찰되면 20%씩 떨어진다.
경매 대리인으로 참여 시 : 위임장, 인감증명서, 보증금 + 대리인의 신분증과 도장 (꿀팁: 법원 대부분은 신한은행이 있다.)
입찰표 작성: 사건번호, 물건번호, 입찰보증금, 최저경매가 작성
입찰절차: 법정도착 > 매각공고 확인 > 매각물건명세서 확인 > 입찰표 작성 및 제출 > 입찰 마감 후 개찰 > 낙찰 또는 패찰
임대차보호법 공부하는 이유? 떠 안을 임차인이 있는지, 있다면 선순위임차인이나 선순위 전세권인지 분석이 필요하다
대항력은 새로운 소유자에게 임대차 계약을 승계하라고 주장할 수 있는 권리. 점유+전입. 점유와 전입신고 중 늦은 날 기준으로 다음 날 0시에 발생한다. 점유는 집 키를 가지고 있거나, 비밀번호를 알고 있는 상황을 뜻한다.
우선변제권은 배당때문에 확인이 필요하다. 확정일자를 받은 날의 낮을 기준으로 발생한다. 이 때 대항력이 있었다면 확정일자의 낮 기준이 되고, 대항력이 없었다면 대항력이 발생한 이후 0시로 잡는다.
상가에서는 환산보증금이 중요: 상가의 경우는 점유와 사업자 등록 신청으로 인해 대항력이 생긴다.
환산보증금 = 보증금+(월세 *100), 환산보증금을 초과하면 후순위권리자보다 우선한 배당을 받을 수 없다. 서울은 9억원, 부산은 6억 9천만원 등의 기준이 있다.
선순위임차인과 선순위전세권: 말소기준권리보다 먼저 있는 경우다. 선순위 임차인은 배당을 요구하거나 말거나, 못 받아내는 금액은 낙찰자가 승계. 선순위 전세권은 배당권을 요구해서 돌려받을 경우, 낙찰자가 승계하지 않는다.