[부동산] 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 리뷰 1편

0. 총평

인생을 한계 끝까지 밀어버리면 어떤 일이 생길까. 부동산 투자자의 영역에서 그 일이 일어난다는 것은 무슨 느낌일까. 그런 부분들을 엿볼 수 있었던 책. 부동산 관련 도서를 여러 권 읽을 수록 느끼는 것이지만 '초반 실력 확장' 그리고 '시간을 내 편으로 만들기', '실전투자'을 갖춘 사람만이 비로소 경제적 자유를 꿈꾸는 것이란 생각이 든다.

 

1. Pick한 구절 및 이유

익숙한 것과의 결별: 13년 간 직장다니다 희망퇴직 공지가 떴다. 불면의 밤을 보내며 미국의 동기부여가 <네 안의 잠든 거인을 깨워라> 책을 읽게 되었다. 나이아가라 증후군 이야기(강물을 따라 흘러가기만하면 나이아가라 폭포에 다다른다)를 읽었다. 그리고 밤을 지새우고 다음 날 사직서를 제출한다.

 

ㄴ 때론 사람은 스스로를 벼랑 끝으로 몰아가야 할 때가 있다. 그리고 그 각오가 변질되고, 퇴색되지 않기 위해 사력을 다해야할 수도 있다. 난 너무 어린 나이에 퇴사를 질렀었고, 삶의 무게는 가벼웠으며, 결기라고는 없었다. 요즘 같은 시국에야 뭐... 무작정 퇴사를 하는 사람은 없겠지.

 

10년 전업 투자자의 말: 직장에서 일하는 것보다 쉽게 돈을 벌 수 있다는 생각으로 일을 시작하면 실패합니다. 부동산 시장에는 일정한 사이클이 있는데 전업투자자는 상승기에도 돈을 벌어야하고, 하락기에도 돈을 벌어야 합니다. 전국에 있는 모든 부동산을 섭렵한다는 마음으로 시작하는 것이 좋습니다.

 

ㄴ 이에 대한 저자의 반응: 매일같이 모의 투자를 하고 결과를 기록했다. 한편으론 무섭게 책을 읽었다. 직장을 나와 본격적으로 투자하기까지 10개월 간 300권이 넘는 책을 읽었다. 하나는 부동산과 재테크 분야의 책, 또 다른 하나는 성공한 사업가들의 책이었다. 인터넷에 올라오는 모든 글을 섭렵하는 것은 기본이었다.

 

ㄴ 그리고 나의 연쇄 반응: 히익. 역시 사생결단의 길. 아무리 직장을 다니지 않는 상황이라고해도 저 정도를 실천하는 건 정말 쉽지 않을 것이다. 직장 생활하는 사람 기준 50% 디스카운트해도 10개월 간 150권, 모의투자 격일, 이것 가능한 부분? 아무튼 괴물딱지스러운 사람을 맥시멈 기준으로 삼으면 인간 노력의 한계를 알 수 있다는 점에서 기록해둔다.(ㅋㅋㅋ) 난 어디까지 할 수 있을까?

 

초기 투자의 함정: 노력 대비 성과가 적다. 낙찰 - 명도 - 수리 - 임대까지 하고보면, 한 달에 10여 만원 임대수익이 고작이었다. 하루 평균 200키로미터 이동. 저녁은 두 번째 라운드. 최초 1년간 집수리는 내 손으로 직접. 한 집을 이틀, 사흘 씩 수리했다. (중략) 충남 17평 아파트 수리하고 새벽 3시쯤 용인 집으로 돌아가려 나서니 흰 눈이 펑펑.

 

ㄴ 아니 아죠시. 진짜 너무 열심히 사셨잖아요. 눈물 나네요..... 또륵. 온 세상은 고요하고, 눈만 소복소복 내리고, 홀로 깨어있는 그 마음을 누가 감히 알 수 있을까. Stopping by wood's on a snowy evening라는 구절을 심지어 인용하셨다. 문학도가 꿈틀 꿈틀.

 

 

딱 이 구절이었다. 정말 인생이 죽도 밥도 안 되고 힘만 들던 시절에 큰 위안을 주던 구절이나 수첩 제일 첫 페이지에 써둔 기억이 난다. 난 그냥 하루 하루 살아가보자는 취지로 위안을 얻었지만, 저자 분은 그냥 고마 인생 정면 돌파를 해버리신 듯. ㅎㅎㅎ.

 

위험을 감수하는 용기: 나는 선순위 위장임차인 경매 사건에 집중했다. 실제 임차인이 아닌데 과거 전입신고 해둔 것을 악용해 경매 과정에서 거짓으로 임차권을 주장하는 사람. 이 분야에서 상당한 성과를 거둘 수 있었다. 특수 물건 경매가 수익률이 좋았고, 며칠 뒤 두 번 째 사직서를 내고 회사를 나왔다. 자금난에 부딪혀 다시 직장생활한 지 2년이 안 된 시점

ㄴ 두 번째 사표를 낼 때는 정말이지 담담해야 한다. (ㅎ..... 하지만 난 무턱대고 퇴사를 이미 2번 이상 해보았지... 정말이지 다음 번에는 신중해지자. 담담하게, 넥스트 스텝이 있을 때만 지르자)

 

맹자 무항산무항심: 일정한 생업이나 재산이 없으면 올바른 마음가짐을 유지할 수 없다. 돈이 있으면 할 수 있는 자유, 하지 않을 자유를 준다. 돈을 멀리하거나 돈의 무게를 부인하지말라.

ㄴ 첫 번째 퇴사를 앞둘 무렵, 냉장고에 비스듬히 기대어 앉은 어머니가 내게 해준 말이 이 책에 왜 또 있느냔 말이다!! 무튼 돈 고생 10년 해본 후에 나는 친구 말마따나 '배금주의자'가 되는 게 옳았다는 생각을 요즈음에는 해본다.

 

이웃집 백만장자: 진짜 부자란 풍부한 물질을 소유하는 것이 아니라 근검절약을 유지하고 투자에 관심을 갖고 사는 사람들이라 정의한다. 부자는 소비 중심보다는 증식하는 자산을 소유하는 데서 훨씬 큰 기쁨을 얻는다. 

ㄴ 부자가 되자!!! 찐부자!!!

 

경매 아이디어: 1층을 높은 가격에 낙찰받은 한 사람을 봄. 17평 3채를 모두 낙찰 받아서 단지 내 가장 큰 어린이집으로 활용한 사건. 벽을 허무는 것은 불법이므로, 앞 베란다만 연결하는 아이디어를 냄. 일반 가정집에 비해 두 배 넘는 임대료를 지급하고 있었다. 투자는 눈에 보이는 것이 전부가 아니라는 것, 마진을 남겨 파는 것만이 아니라, 남이 보지 못하는 상상력과 창의력을 통해 가치를 만들 수 있다는 것. (중략) 오랫동안 공실이었던 지하상가. 인근 단지에 어린이는 많지만 소아과가 없는 것에 착안. '병원'을 목표로 낙찰을 받고 미리 홍보를 통해 의원 모집. 금방 임대를 내줄 수 있었다.

ㄴ 고수의 영역이라고 생각해서 발췌해봤다. 상가같은 수익형 부동산 투자를 할 때, 가치를 더하는 방법이 중요한 것처럼 이런 발상이 또 시야를 업그레이드 해주는구나 싶기도 하다. 그리고 뒤이어 저자가 유연한 방식으로 투자한 물건도 나온다.

 

예금금리 2%, 매달 500만원 : 원금 30억을 예치한 것. 월급 500인 직장인의 몸값은 30억인 셈. 직장인으로 남아 승부를 보려는 사람은 조직 내에 최선을 다하면서도 부동산, 주식 등 생산수단에 투자하는 것이 필수적이다. 급여 보다 더 큰 자본 소득 시스템을 만들라.

ㄴ 넹 '-' 정신차리겠습니다.

 

카이로스: 나의 의지와 노력으로 빛나게 만드는 시간. 초심자 시절 충남 3천만원 아파트 낙찰을 위해 왕복 300키로를 10번 다녀왔다. 전라도 아파트는 점유자를 위해 왕복 10시간 거리 오갔지만 만나지 못했고 낙찰도 받지 못했다. 그 때는 그게 당연했다. 아무리 기다려도 점유자를 못 만나고, 집 내부를 확인하지 못하면 입찰도 안했다. 당시 '기다림'은 내 유일한 특기.

ㄴ 조급하고 성급한 나새끼. 기다림과 인내가 얼마나 빛을 발할 수 있는 분야인가 다시 한 번 깨닫고 갑니다.

 

프랑스 인류학자 방주네프, <통과의례>

'분리' 익숙한 과거와 결별. 나약함, 안주, 나쁜 습관

'전이' 과거가 소멸된 자리에 새로운 자신을 채워 넣기

'통합' 전이에서 수련을 마친 상황. 새로운 자아. 

ㄴ 전이 단계를 통과하고 있는 기분이다!!!!

 

돈이 열리는 나무 5원칙: 나무 심는 타이밍! 공급부족한 봄에 심자. 실투자금은 3천 이하가 좋다. 입지가 좋고, 호재가 있고, 관리가 편한 20평대 중소형 아파트 > 디테일하게는 급매만 산다, 실거주 여건을 본다, 전세가율 80%이상, 차이는 3000만원 이하, 전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것, 15년 넘으면 수리된 물건 매매, 실투자금 최소화

ㄴ 이 분이 실전 투자를 거치면서 발견해낸 방법인 것 같다. 하. 실천, 실천, 또 실천하며 마음에 새겨두자.

 

손품 파는 법: 네이버지도, 네이버부동산, 아파트실거래가, KB부동산 4개 켜두고 드릉 드릉 준비!!!!

1. 지도로 지역 전체 모습 파악하기 : 네이버지도

2. 지역 내 집값 분포 확인하기 : KB부동산 > 시세 > 높은 가격순 정렬. 평균가격 이상인 지역을 선택하는 것이 좋다. 가령 대전 서구는 탄방동 매매, 전세가가 평균인 지역이니 그 이상의 지역(가령 둔산동) 선택함. 아파트 순으로 매매가 전세가 격차 확인 가능함.

3. 아파트 전수 조사: 네이버 부동산 매물. 해당 구, 동 선택하고, 세대 수와 평형 정보 확인 가능하다. 이 방법으로 대전 서구 27개 동 검토하려면 서너 시간이 소요된다. 간단한 방법을 원한다면? 조인스랜드 부동산 > 테마별 시세> 전세가율 높은 아파트 검색

4. 나만의 관심물건리스트 만들기: 목표에 맞는 단지 걸러내어서 엑셀에 정리한다. 

5. 현장조사하기

1) 실제 매물 찾기: 중층이 1층 정도 가격이면 급매. 평균가 보다 10% 싼 물건 찾기.

2) 전화: 최근 매매가와 전세가의 흐름, 매매와 전세 매물 수 파악 및 가격, 교통, 학군, 내가 원하는 매매가와 전세가 확인

3) 직접 점검: 현장 출동! 매매가 조율하기. 조정 가격의 두 배 조율을 요청한다. 문제 없으면 바로 계약 진행한다.

4) 전세가 조율하기: 매입한 집을 임대한다. 최고가 전세. 

 

(리뷰 및 요약이 길어져서 다음 글에 지속할 예정)