[부동산] 개정판 노후를 위해 집을 이용하라 서평(Review) (feat.소형 아파트와 빌라 임대의 이점)

노후를 위해 집을 이용하라

 

0. 총평

얼레벌레 실거주 1채를 마련하고 심란한 마음에 부동산과 재테크 공부에 매진을 해보지만, 실투자금이 거의 바닥난 시점이라 다음 스텝을 어떻게 정해야할지 몰랐는데, 큰 가이드가 되어주었다.

 

동기부여 ★★★★ 부동산 공부를 손에서 놓지 말아야겠다는 동기부여가 팍팍 되었다.

투자 케이스별 Tip ★★★★ 보통 케이스를 서술하는 책에서 독자와 저자 사이의 (자산, 형편, 경험치 등) 괴리가 있기 마련인데, 저자의 경험은 이론적인 탄탄함과 그리고 투자의 실패와 성공을 진솔하게 담고 있어서 더 와닿았다.

 

1. 책에서 Pick한 구절

 

• 절대로 망하지 않고 반드시 경제적 자유를 얻겠다! 사업가가 아닌 자산가가 되기로 결심.

여러 투자서를 읽으며 부동산 투자라는 길을 정했습니다. 강의, 세미나, 강연회에 참석하고 각종 사이트와 온라인 모임에 참석했고, 닥치는 대로 책을 구입해 읽으면서 어마어마한 양의 정보를 수입했습니다. 2004년부터 2006년까지 3년간 투자에 대해서만 생각하고 공부했던 것 같습니다. 그리고 본격적으로 2007년 2월부터 수많은 부동산을 찾아 실전 매매를 시작했습니다. 2009년까지 투자한 결과 투자금 대비 2배의 수익을 올렸습니다. 2년간 20여 개의 부동산을 일반 매매와 경매를 통하여 매입하면서 겪었던 사례와 노하우를 담았습니다. (중략) 핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 팔지도 않고 대춛로 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 지속합니다. (중략) 시세차익을 노리는 투기가 아닌 장기적인 임대사업자가 되길 바랍니다. 투자의 세계에서 반드시 성공하여 꿈을 잃지 않길 바라며, 이로써 이웃과 나눔을 실천하길 바랍니다.

 

Pick한 이유: 나도 3년 동안 빡공해서 추진력을 쌓은다음에 미친듯이 실전 매매를 해보고 싶다. 그리고 너그러운 마음으로 나누고 베풀고 사는 것이지. 후후후후.

 

투자 필수 사회

• 일을 하는 동안 급여의 절반을 저축해야 노후를 대비할 수 있다. 근로소득이 있는 20~35년 동안 소득 증가분에 맞게 저축액을 늘려야 한다. 이를 안전하게 수익을 올릴 수 있는 곳에 반복적으로 옮겨야 한다. 
• 반드시 급여의 25~35%를 저축하기를 권합니다. 매년 1천만원 씩 20년을 모은다고 치면 불과 4% 정기예금과 5% 저축액만 올려도 원금의 2배가 넘는 4억 6천만원 모을 수 있다.
• 저축에 투자를 더한다면? 저축액을 평균 10%늘리고, 매년 10% 수익 투자처에 투자한다면? 20년 후에는 12억 2000만원. 이렇게 30년을 투자하면? 47억원!
• 이런 투자처를 찾을 수 있는가? 부동산을 잘 고르면 10%의 가격상승과 더불어 현금흐름이 발생하여 추가 수입이 생김. 

Pick한 이유: 투자는 꾸준하고 안정적인 수입이 있는 사람에게 절대적으로 유리하다는 점을, 그래프와 시뮬레이션으로 알게되니 더 힘이 나는 것 같다. 내가 뭐 다른 건 몰라도 급여의 25~35% 저축은 여태까지 해왔기 때문에(끄덕) 이젠 투자하는 종목과 방법만 알면되잖아? (이게 한참 걸리겠지만 ㅎ) 복리는 세계 8번째 불가사의.

 

사업 vs. 투자

• 창업자 중 80%는 5년 내에 사라지고, 나머지 20% 중 80%도 그 이후 5년 내에 사라진다. 사업은 최소자금+아이디어로 승부해야한다. 투자역시 많은 공부가 필요. 적성에 맞는 일을 하며 돈을 모아 안전한 투자를 반복한다. 
• 연 8%의 수익률을 거두면 9년마다 내 자산이 2배가 된다. 인플레이션, 물가도 (마이너스) 복리로 오른다. 물가상승률을 능가하는 수익을 올려야 하고, 수익형 부동산이 방어할 수 있다고 생각.
• 부동산 투자와 관련한 변하지 않는 법칙: 직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다. 고소득자일수록 출퇴근에 3~4시간을 쓰지 않습니다. 맞벌이 하는 서민층은 어디에 살고 있는지도 살펴봐야 한다. 
• 내게 재산을 유지할 능력이 없다면, 많은 돈이 시간과 함께 사라지고 맙니다. 투자 후 손실에 대한 원인 분석, 반성을 해야 한다! 빈부격차는 투자지식의 격차. 

Pick한 이유: 언제고 부동산 공부가 지칠 때 다시 읽을만한 챕터라고 생각한다. 투자지식의 격차는 곧 빈부격차.

 

부동산 투자의 정석

 

• 기존의 소형 아파트, 작은 반지하 빌라도 좋은 부동산. 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 해법
• 안정적 임대 수익: 도심 위치, 소형주택, 지하철 역세권 > 소형아파트와 빌라에 투자. 
• 땅투자? 좋은 땅은 매물로 나오지 않는다. 땅투자로는 현금이 창출되지 않는다. 주차장,창고,비닐하우스로 투자 비용 대비 연간 임대수익률이 8%이상인 땅이 있다면 매입해도 좋다. 땅의 시세는 조작되기 쉽다. 서울 사람에게 평당가 100만원, 30만원인 땅이 싸게 느껴지지만, 농지나 맹지 구분도 못한다.
• 상가투자? 위험. 배후 세대 수에 비해 상가가 지나치게 많은 편. 예)안산중앙역. 그리고 상권이 이동하면 회복이 어렵다. 꼭 하려면 사거리에 위치한 1층 코너 상가
• 수익률? 반드시 연수익률로 계산해야 한다. 수익률=1년간의 현금흐름/총 투자금*100. 6%의 수익률은 은행 정기예금 금리가 3% 이하일 때만 투자가치가 있다. 은행 정기 예금보다 2배 이상 수익률이 보장될 때 투자하라.
• 비정상적 높은 수익률에 낚이지 말 것. 공동투자는 하지 말 것. 투자는 작은 액수로 시작한다.
• 전세가는 투자의 척도: 매매가의 50% 정도여야 정상인 것 같다. 매매가 대비 전세가가 70%가 넘는 부동산은 전세가가 내려가든지 매매가가 올라간다. 매매가 대비 전세가가 30% 이하면, 전세가가 올라가든지 매매가가 내려간다.
• 대출은 단 1건 이하로 받으세요!!!! 경기가 어려워지면 월세로 주거하는 계층이 가장 취약하다. 오피스텔 같은거 월세 안들어오면.... 10채 가지고도 파산. 대출이 필요하면 반드시 1채에 대해서만 대출을 받고, 가능한 빨리 대출을 갚기 바랍니다. 우선 주거용 부동산을 전세끼고 매입한 후 매년 모은 돈을 이용해 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸어가는 전략이 안전한 투자.
• 임장 목표? 1년에 중개소 100곳을 방문하겠다는 목표. 바쁘지 않는 시간에 방문. 해당 지역에 1~2명 살 만한 소형 아파트나 빌라 많은지, 적은지, 세는 잘 나가는지, 가격은 어느 정도인지, 향후 개발 계획이 있는지를 물어볼 것

Pick한 이유? 나의 앞으로 투자 방향에 대한 힌트를 주는 것 같아서.

 

 

2. 추천하고 싶은 사람

- 불가능해보이는 목표 설정을 하게 부추기는 책에 지친 사람

- 부동산 투자로 재테크의 주된 계획을 설정한 사람

- 소형 빌라, 아파트 매매에 관심을 가지고 있는 사람