[부동산] 오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략 서평(review)

오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략

0. 총평

부동산에 '투자'를 하고 싶다면, 지역부터 알아야 한다는 생각이 든다. '지역'에 대한 개괄적인 안목을 얻고 싶을 때 참고하기 좋은 도서.

개념줍기 ★★★★ '서울의 세력권'이 어디부터 어디까지인지 한 눈에 볼 수 있다. 교차사용이란 무엇인지, 빛나는 도시란 어떤 개념인지 초심자가 알아가기 좋은 개념이 많다.

투자 아이디어 알기 ★★★ 어떤 아이디어를 가지고 투자에 임할 지 힌트가 초코칩쿠키 초코처럼 박혀있다 ㅋㅋ

 

1. 책에서 Pick한 구절

 

• 서울의 세력권 개념: A도시에서 B도시로 통근/통학 하는 인구가 전체 인구의 15%가 넘으면, A도시는 B도시의 세력권 내에 있다고 본다. 가령 인천은 서울의 세력권일까? 인구 129만 명 중 11.5%가 서울로 통근/통학을 한다. 다만 인천에서도 부평구(15.4%), 계양구(15.3%), 서구(13.3%)는 서울 세력권이다. 경기도는 19.3%가 서울로 통근/통학을 하는 서울 세력권이다.

구분	준서울급 도시 (30% 이상)	서울 세력권 도시 (20~29%)	준서울 세력권 도시 (10~19%)	비서울 세력권 도시 (10% 미만)
수도권 주요 도시	광명시, 과천시, 구리시, 남양주시, 고양시(덕양구), 하남시, 성남시(분당구)	성남시, 의정부, 안양시, 부천시, 고양시, 용인시(수지구), 김포시	인천시, 군포시, 용인시, 광주시	수원시, 평택시, 동둰시, 안산시, 오산시, 시흥시, 이천시, 안성시, 화성시, 포천시, 여주시

Pick한 이유: 수도권이라고 해서 다 서울 세력권은 아니라는 점을 알게 되었다. 

 

• 교차사용(Cross use): 같은 공간을 두 그룹의 다른 주체가 이용하는 것. 오전 시간에 어머니들, 점심시간에는 직장인, 오후에는 거주자가 이용하는 지역은 교차 사용이 빈번한 지역이며, 입지가 좋다고 말한다.

Pick한 이유: 아, 교차사용이 많이 일어날 수록 상업지역에 대한 부동산 가격에도 반영된다고 한다. 기본적인 개념인 것 같아서 숙지하려고 써둔다.

 

• 주택소유통계: 매년 11월 말 ~ 12월 초, 주택 시장 소유변화를 나타내는 통계가 발표된다.

Pick한 이유: 연간 리포트처럼 꾸준히 확인해보면 시장을 보는 눈이 길러질 것 같아서. 

 

• 르 코르뷔지에의 빛나는 도시 계획안(1922년) '직선'을 강조. 서울 강남을 설명할 때 '직교행 가로망체계'와 '초고층 업무시설'. 현대적 외관이ㅡ 도시

Pick한 이유: 또 새로운 개념 등장. 부동산 책은 저자의 관점과 배경 지식이 많이 반영되는 것 같다. 그 점에서 부린이들에게 새로운 개념을 많이 알려주는 걸로 보인다.

 

• 택지개발지구의 특징: 도로를 제외하면 주거지역이 가장 넓다. 빛차는 도시 문법을 따른 메트로폴리탄 지역의 특성이다. (중략) 개표지구, 고덕동 일대, 가랑동 일대, 신내동 일대, 상계동 일대도 주거 면적이 30%가 넘는다. 도로와 공원이 50%를 넘으면 주거면적 30%를 쓰고, 다른 용도로 쓸 땅이 별로 없다. 이런 지역을 점차 '베드타운'이라고 부르게 된다. 가령 주거지역 43%인 산본에서 32%인 분동에 갔을 때 쾌적함을 느꼈다면 자연스러운 감정이다.

Pick한 이유: 또 새로운 개념을 알게 되었다. 막연히 베드타운은 주로 주거가 이루어지는 공간이라고 생각했는데 개념적으로도 파악이 되어서 기록해둔다.

 

제 3장에서는 자급자족형 신도시에 투자하라며 판교, 광교, 마곡, 과천, 세종시 지역을 브리핑 해주고 있다. 각각 지역의 개발역사 상의 특징, 주요 랜드마크와 대장 아파트 등을 소개하고 있는데 이런 챕터를 읽을 때는 부동산 앱을 옆에 끼고 찾아봐가면서 읽어야 한다고 생각한다. (ㅋㅋㅋ) 네이버 부동산 앱에 다 표시해둬야지!

 

• 도시개발 단계 별 투자 전략: 우리나라의 도시는 3단계 개발을 통해 개발되었다.

구분	1단계 원도심 지역	2단계 택지개발신도시 지역	3단계 자급자족도시
서울	중구, 종로구, 서대문구, 성북구, 동대문구, 영등포구, 마포구, 성동구	양재, 개포, 수서, 대체, 성계, 중계, 월계, 상암, 성산, 도봉, 신내, 고덕, 발산, 가양, 목동, 강서, 강동, 여의도	반포, 압구정, 청담, 서초, 잠실, 삼성, 대치, 개포, 수서
성남	수정구, 단원구	분당 신도시	판교
수원시	권선구, 장안구	팔달구, 영통구	영통구(광교)
안양시	만안구	동안구	동안구(평촌 신도시)
과천시		과천시	과천지식정보타운 일대
세종시	일산 서구	일산동구, 서구, 덕영구 택지 개발 신도시	덕양구 대곡 역세권 일대, KINTEX 일대
부산	중구, 동구, 서구, 영도구	부산진구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 해운대구	부산진구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 해운대구

 

Pick한 이유? 지역을 분류할 때 개발 단계 별 분류가 가능하다는 새로운 카테고리를 얻어간다는 점에서 기록으로 남겨둔다. 

 

• 민법 상 주택의 개념: 민법에서 주택의 소유권은 1)사용할 수 있는 권리인 '사용권' 2) 타인에게 임대하고 수익을 낼 수 있는 권리인 '수익권' 3)주택을 처분할 수 있는 권리인 '처분권'
• 소유권 = 사용권+수익권+처분권, 그러나 사용권과 수익권은 양립불가
• 1주택자가 자가 점유할 때는? 자가점유 = 사용권+처분권
• 2주택자가 임대를 놓을 대는? 임대주택 = 수익권+처분권
• 양도소득세가 중과되므로 처분권 권리 하락이 가팔라진다.

Pick한 이유? 정책 변동에 따라 어떤 권리가 하락하게 되었는지 클리어하게 보인다. 

 

2. 나에게 미친 영향? 책에서 소개된 개념을 알게 되었고, 투자 아이디어로 소개된 지역에 마킹을 해둘 수 있게 되었다!

 

3. 추천 대상

• 부동산 투자 초보라서 지역에 대한 기초적인 개념을 알고 싶은 사람
• 투자 아이디어를 어떤 지역에서 가져볼 지 고민인 사람