[부동산] 10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만 부동산 천재가 되었을까 서평(Reveiw)_집을 살지 팔지 말지 고민할 때 읽어요

 

0. 총평

부동산 투자 하기 전에 딱 한 권만 읽을 수 있다면 이걸로 꼭! 읽어보라고 권하고 싶은 필독서. 다른 부동산 책 대비해서 경험담이 많아서 가독성도 좋다. 집을 살지, 팔지, 아니면 말지 고민의 기로에 있다면 보시라.

가독성★★★★ 쭉쭉 읽힌다. 

책 제목 ★★ 보통 저런 줄글식으로 뽑는 책에 대한 불신이 있어서, 해당 책을 Ebook 대여해두고도 대여 기간 내에 완독 하지 못했다. 그런데 다시 보니 선녀같은 책이어서, 결국 구매해서 완독을 하게 되었다. 제목 마케팅은 어디까지가 최선일까.

 

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1. 나에게 미친 영향

 

솔직히 말하면, 이 책을 첫 부동산 투자 이후에 읽은 것이 후회스럽다. 저자가 첫 투자 전에 기울인 노력을 책에서 이렇게 소개한다. 

 

'3개월 동안 재테크 관련 책 50권을 읽었고, 50개의 카페에 가입해 올라온 글을 모두 읽었으며, 현장에 최소 50번을 다녀오는 발품을 팔면서 첫 번째 투자를 결심. 첫번째 투자에서 은행에서 빌린 5,000만원으로 지방의 소형 아파트 2채를 매입했고, 매달 25만원이 내 통장에 입금되었다.'

 

나는 첫 집을 구하기 전에 책을 한 10권 읽고, 유튜브 한 10편 보고, 집을 30채 정도 본 것 같다. 조금 반성이 필요하다. 더 끈질기게 발품을 팔고, 더 고려해보고 결정해도 되었을 것 같다. (ㅎ... 노오오오력! 그리고 인내애애애애애)

 

 

'첫 투자에 모든 것을 쏟아붓는 어리석은 사람은 없길 바란다. 첫 투자는 시작으로서의 의미가 크다. 그 시작의 반복으로 큰 성과가 이뤄지는 것이다.'

 

하지만 이런 문구에 또 다시 한 번 위안을 얻는다. 그래 첫술에 배가 부르지는 않겠지. 그렇다면 어떻게 부동산을 배워나가야 할 것인지 의문을 갖게 된다.

 

'부동산 투자를 결심했다면 한 건의 성공보다 평생 써먹을 수 있는 투자 방법을 터득하려고 노력해야 한다.'

 

저자는 이렇게 말하면서 몇 가지 팁을 선사한다. 토지,상가,오피스텔,주택,아파트, 재건축,재개발,분양권 중 어떤 투자를 하는게 가장 좋은지가 고민일 수도 있다. 그 선택을 하기 위해 수많은 Why에 답할 수 있을만큼 저지르면서, 또 공부하라는 것이다. 가령 부동산의 가격이 왜 오르고 내리는지, 가격 상승,하락,보합의 이유, 5억원 아파트 단지에서 길만 건넜는데 왜 10억으로 뛰는지 등 다양한 질문을 스스로 아이처럼 해보고, 답을 찾아나가길 주문한다.

 

특히 중요한 세가지 질문은 '나는 왜 부동산 투자를 해야하는가?', '세상은 왜 부동산을 필요로 하는가?', '앞으로 부동산은 어떻게 진화할까?'를 매 해 반복하면 성장 과정을 스스로 파악할 수 있을 것이라고 한다. 좋은 질문은 좋은 답으로 이끌 것이다.

 

부동산 거래시 내가 간과했던 것을 나열해본다. 책에는 나와 있되, 초보인 내가 저지른 실수를 고백한다.

 

• 저자의 조언: 부동산을 공부하지 말고, 지역을 공부해라. 지역의 입지가 좋아질 여지가 있는가?

> 나의 실책: 지역별 접근을 충분히 하지 못한 것 같다. 그냥 직주근접만 살펴보고, 몇 건의 호재 정도를 살피는 선에 그쳤다. 다양한 입지들을 비교 평가 했으면 좋았을 것 같다. 특히 서울을 준거점 삼았어야 했는데 말이다.

 

• 저자의 조언: 토지의 희소성을 보라. 아파트는 토지 비용이 절반, 건축비와 부대비용이 절반이다. 30년이 넘은 건물은 건물 가격은 감가상각되고 땅값만 남는다. 그러나 토지 가격은 상승한다. (중략) 대지 지분이 너무 적은 부동산은 사지 말아야 한다.

> 나의 실책: 실제 동원 가능한 자금에 맞춰서 대지 지분이 적은, 30년 넘은 건물을 사버렸다 (+_+/) 아이고, 데이고.

 

• 몇 가지 참조해볼 만한 개념: 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자. 가구의 연간 소득 대비 주택의 가격이 몇 배인지를 보여주는 지수. 글로벌 PIR 사이트인 넘베오(numbeo)에서 보여주는 서울의 PIR 수치와 KB부동산 시세는 10이상 차이가 나기도 한다. 동일한 조건이 아니기 때문. BUT 비교 대상이 없을 때에도 과거와 현재 관심매물의 PIR을 비교해볼 수 있다. 평균보다 낮은 수치에서 매입하자.

> 나의 실책: 나는 어줍잖게 다양한 지역들을 비교 대상으로 놓고 평단가를 분석했는데, 그것보다는 매물 하나에 대해서 과거와 현재 수치를 비교해봤으면 더 좋을 뻔 했다.

 

• 그 밖의 참조해볼만한 조언: 오랜 기간 올랐다면 의심하자. 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자. 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트가 올랐다면 부동산 호황기의 끝이다. 하락신호로 미분양의 증가, 입지 좋은 곳의 청약 경쟁률 저조, 성수기(10월~2월)에도 구축 아파트 거래가 뜸함, 전세 매물 쌓임, 예정된 공급량 많음 등을 검토해야 한다.
• 다양한 전략: 하향기 > 회복기> 상승기 > 후퇴기 등 각 부동산 사이클 별로 대응전략을 짜고, 매매가와 전세가의 네가지 경우의 수를 이용해서 매수, 보유, 매도의 전략을 잡을 수도 있다.
• 기타 신도시 투자, 구도심 투자 시 참조할 만한 다양한 정보들도 포함하고 있다. 

솔직히 이 책은 읽는 동안 밑줄을 워낙 많이 그어서(리디북스가 알려주는 통계 기준으로 340 곳 마크), 요약이든 리뷰든 상당히 어려워서 이 정도로 소개를 마치려고 한다. 

 

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3. 이 책을 추천 하는 사람

- 집 사기 전에는 꼭 읽으세요

- 드릉드릉 매매 직전에 놓였을 때 읽어서, 부족한 부분을 채우고, 생각도 조금 더 천천히 해봅시다

- 아님 저처럼 그냥 일단 질러버려놓고 후회가 5조 5억번 드는 분들도.... 읽고 다음 번에는 잘 합시다 (ㅎ)