월세집을 구해보자!! (feat.임대사업자 월세집 계약 시 주의사항)

0. 어느 플랫폼에서 구할 것인가

- 이 글을 반전세를 구할 자금도 아쉬운 월세러를 위해 써봅니다.

- 월세를 구할 수 있는 플랫폼 별 장단점이 있을텐데요.

지난 몇 주 동안 이용해본 주관적인 느낌을 기재해봅니다

플랫폼	A. 직O	B. 다O	C. 네OO부동산	D. 피O팬 좋은 O 구하기	E. 공인중개사무소
장점	원룸/투룸 매물이 체감상 많은 편 매물 여부를 카톡문의로 체크 가능하다	관심매물을 한 번에 보기에 용이하다 거래완료, 비공개등 관심 매물 상황도 체크 가능	필터 기능이 친숙하다 원/투룸, 빌라보다는 아파트를 주로 찾기 좋다	직거래가 가능할 수 있다 다른 플랫폼에 없는 물건이 종종 있다	여러 플랫폼에서 예약을 한 매물 위주로 본 다음, 인근 길가나 코너 부동산을 들렀을 때, 장부물건이 나온다
단점	거래량이 많은 시즌에 광고가 금새 사라진다(허위매물이었는지 알길이 없다) 카톡 문의는 응답이 너무 느려 쓸모없는 기능 같다	조건에 맞는 물건이 많지는 않았다	단 원룸, 오피스텔, 아파트가 다른 탭으로 구분되어 한 눈에 보기 어려움(다른 플랫폼도 동일한 문제)	절대적인 매물 수 자체는 적은 편이다 카페가 아닌 별도 모바일 앱이 생겼다(!)	중복 물건을 보게될 수도 있다 예약없이 가는 것이므로 조건에 맞는 매물을 많이는 볼 수 없다
보완책	그냥 물건과 함께 등록된 공인중개사무소에 직통 전화를 하자^^;;	다른 플랫폼과 병행하여 이용해보자	아파트 월세 위주로 본다고 생각하면 마음이 편안함	A,B,C로 지역과 조건에 맞는 물건 발품을 다 팔고도 마음을 못정했을 때 확인한다	조건에 맞는 매물을 본 다음, 유사한 매물 요청을 위해 전화번호를 남긴다

 

2. 무엇을 고려하며, 어떻게 임장할까?

 

A. 고려사항

- 투자를 할 것이 아니고 실거주할 것이니 직장/교통/환경/금액/컨디션 위주로 체크합니다

- 역세권 반경 800m (관대하게 1km)로 두고 봅니다

- 강남, 종로 등 CBD로 가는 광역버스, 지하철과의 거리 등을 봐줍니다

- 인근에 아파트가 많은 편이 보안 상 조금 더 안심되므로 택지지구와 인접한지를 봅니다

- 각종 생활 편의시설과의 접근성도 고려해보아요

- 층, 향, 엘베, 옵션, 연식, 관리비, 주차여부 등은 알아서 잘 하시겠지요 '-'/

 

B.임장방법

- 점심시간을 내어서 직장 인근 위주로 하루에 한 구역씩 쪼개어서 보거나

- 하루를 통째로 내어서 여러 구역을 봅니다

- 때로는 한 지역을 여러번 방문합니다. 점심, 저녁, 비오는날, 눈오는날 (...Hㅏ)

- 언덕길은 어떤지, 주민들은 어떤지도 봐줍니다

 

C. 금액

- 전월세 전환 계산기를 잘 활용해봅니다

- 보증금 얼마당 월세 전환이 어느정도가 가능한지 파악할 수 있습니다

- 보증금을 올리고 월세를 내리는 것이 일반적이겠지요

- 혹은 1년치 월세를 먼저 드릴테니 보증금이나 월세 금액을 조율해달라는 딜을 할 수도 있겠습니다

 

3. 느낀 점과 알게된 점

 

A. 소장님들: 월세는 한 공인 중개사무소에 여러 명의 실장님들이 근무하는 경우가 많았습니다. 그리고 그런 곳일수록 물건의 회전이 굉장히 빠르고, 미리 퇴거를 시켜버려서(ㅋ) 없는 수요도 잘 만들어 내시는 경향이 있더군요. 

 

B. 매물 관리 상태: 아파트와는 달리 균질하지 않은 유닛을 관리하다보니 거래 여부와 만기일, 세입자 퇴거일, 옵션 및 평형대 등등이 구글 시트나 장부 등 제각각 관리되고 있었어요.

 

C. 권역별 임차 수요:

각 권역별로 월세수요가 다 달랐는데 A대학, B대학 인근은 학생만 구하기도 했습니다. 지난 방학부터 포스트 코로나 여파로 원격 수업이 사라지는 분위기 속에 학생들이 대학가로 일제히 다시 돌아오는 통에 5만원 정도 월세가 상승하는 품귀현상이 있다고도 들었습니다.

또 C 직장 근처는 C 직장인인지, 성별이 어떤지를 체크하기도 하더라고요.

D 직장이 새로 빌딩을 지어서 입주하는 시기에는 보증금을 회사에서 지원해주는 000명, 상주인원 0,000명 수요가 일시적으로 몰리는 분위기도 확인이 가능했습니다.

 

D. 직전 세입자에 대한 태도:

직전 세입자가 학생인 케이스가 많았는데, 비밀번호를 줘버려서인지 언제나 문을 열고 들어가는 분위기라, 나중에 방을 빼줄 때 같은 일이 일어날 걸 생각하면 마음이 심란해졌어요. 대학가 1.5룸을 10개 정도 본 거 같은데 예외 없이 문을 마구 열고 들어갔습니다. 유독 남학생들이 있는 집을 많이 본 거 같은데, 5중 3은 흡연이나 냄새, 환기 미흡 등의 이유로 별로였습니다. 

 

E. 평일 오후 임장의 유리한 점:

당연한 말이지만 가격대가 좋은 물건이라면 문의가 많고, 먼저 계약금을 쏘기 좋은 평일 오후 임장이 유리할 수 있습니다. 그런 물건일수록 오히려 세입자의 연령과 성별, 가족구성 등을 체크하고 선호하는 타입의 세입자를 들이게 됩니다.

(나의 페르소나가 유순한 세입자일 것이란 사회적 편견에 감사)

 

3. 아쉬운 점+누군가를 위한 조언

A. 임장방법

- 효율성과 감당가능한 scope를 고려하지 못한 임장

- 같은 권역을 이틀 사흘 사이로 3번, 2번 가기도 하였지만 끝내 계약하지 못했다는 점에서 비효율적인 발품이었습니다

- 어떤 역 역세권은 단 1번도 체크하지 못한 채 끝났는데 그 점은 아쉬웠어요

- 재택 근무를 하는 환경 상 저기 더 먼 남쪽 지방으로 아예 가버리는 상상 펼치느라 이틀쯤 낭비했습니다 (...)

- 추천: 일자별로 권역을 나누고, 효율을 도모하시는 것을 추천드립니다(...)

- 원룸 및 빌라 임장 Tip: 원룸촌을 돌아볼 때는 아파트가 아닌지라 주소도 명확하지 않고, 차로 이동하기도 합니다.  저는 항상 주소를 사진으로 먼저 찍고, 다음에 물건 사진을 찍었습니다. 그리고 지도에서 내 위치를 캡쳐해서 같이 저장해뒀어요. 그러면 차로 이동했더라도 역과 편의시설과의 거리와 방향감을 잃지 않을 수 있습니다. 

(1)주소 (2)물건 (3)가격및 특이사항기재 (4)지도 캡쳐 순으로 빠르게 보면서 이동하면 30분에 5개도 순삭이더라고요.

 

 

B. 임대인과의 협상

- 누수 흔적이 확연한 화장실 천장 수리에 대해 다양한 카드를 준비하지 못했습니다

- 보드 시공에 대한 견적을 알아보고 수리를 요청드렸는데, no라고 말하면 꺼내볼 카드를 준비하지 못했어요

- 직접 페인트 시공을 해준다고 하셨는데, 생각해보니 환기 이슈로 거주 중에 해달라고 하기가 뭐한 것이었음 (...)

- 보드 시공을 하는 대신, 월세 이외에 금액을 할부로 드린다고 할까 뭐 그런 생각도 해봤지만 딱히 미관상의 이유 외엔 필요를 요하지 않는 수리여서 참기로 했어요

- 대신 유리창 한짝 일부에 대한 건 견적 받아서 수리하면 돈을 준다는 말도 들었습니다

- 역시 이렇게 서로 니즈가 다른 것이에요 ㅎㅎ

 

C. 가격대와 컨디션에 대한 파악

- 5평, 8평, 10평, 15평 등 들쑥날쑥한 소형 평형대에 대한 감을 빨리 잡으시면 좋습니다. 이때는 가장 가고 싶은 주거지(아마도 상급지)와 현재 주거지 인근을 먼저 임장하면서 평형대별 금액을 파악해보면 좋습니다.

- 5평~6평: 풀옵션 원룸일 가능성. 서울이라면 비선호 거주지, 반지하 정도를 감당하면 500/50을 구할 수 있습니다. 하지만 반지하 3룸 중 1룸 쉐어하우스에서 살아본 경험이 아주 나빴기 때문에 더는 반지하에 살지 않습니다. (단호) 경기도 권역으로 가면 더 저렴한 가격(300/35)도 가능합니다.

- 8평~10평: 1.5룸 정도거나 1룸이 크게 잡힌 형태. 1000/40 정도에서 타협이 가능합니다.

- 10평~15평: 2룸 가능!!! 의외로 임대사업자 물건이 도사리고 있을 수 있는데요. 기왕 1.5룸 빌라를 사느니 그냥 구축 아파트 2룸을 구해버리자 싶은 마음이 듭니다. 임사자 물건이면 1000/50 언더로 가능하더라고요. 다만 8년 기간이 다음 번에 끝나서 어차피 오래 누릴 수 있는 가격 혜택은 아닙니다(ㅋ)

 

D.제목에 나오는 임대사업자 월세 물건 계약시 유의사항(!)

 

- 일반적인 계약을 할 때 등기부등본과 집합건축물대장을 확인하게 될 거에요

- 임대사업자 물건의 경우 표준 임대차 계약서 양식에 맞춘 계약서를 3부 쓰게 됩니다.

- 임대보증금 보증 가입여부(!) : 요것이 핵심인데요!!! 소액임차인 케이스에 임대 보증금이 우선 변제금 이하일 경우(지역마다 다르더군요), 보증 보험에 가입하지 않겠다라는 요지의 서약서도 한 부쓰게 됩니다.

 

- 우선 변제금액을 잘 확인한 후, 보증보험에 굳이 가입할 필요가 없는 것을 확인하고 안도를 한 후에 서약서에 서명을 하면 됩니다. 서울특별시는 5천만원까지는 최우선변제를 해주는군요. 저는 그 밖의 지역! ㅋㅋ 

 

- 그리고 민간임대주택등록 일자도 체크해줍니다. 다음번 계약할 때 임대료를 5% 증액할지, 더 증액할지 알 수 있는 단서니까요. 잘 알아두고 다음번 이사 계획을 세워야겠네요.

 

- 그렇다면 우리가 해야할 일은 무엇이 남나요?

1) 전입신고 2) 주택임대차계약신고 3) 확정일자받기 4) 소득공제에서 월세분 챙기기

이런 미션이 남습니다.

 

글이 너무 길어져서 해당 부분은 추가로 써보겠습니다

 

그럼 이만 뿅!!!