[부린이 임장기 1편] 병점 아파트 임장기 (역세권 투자, 학세권 투자 시 주의사항)

n번째 이직을 맞이해서 새 직장과 현재 주거지가 제법 멀어졌다. 3번 환승, 1시간 이상 통근 거리는 1~2년은 견뎌도 그 이상은 자신도 없고, 적당히 시드가 모인 김에 아파트를 매매하고 싶어져서 2월 한 달 동안 임장을 다녔었다.

다시 돌아보며 후기를 작성한다. 부린이 임장기 시리즈의 첫번째를 공개한다.

 

임장 날짜: 2021.02.08

 

1. 병점 A 아파트(1999, 470세대)

GTX A 노선도

• 임장 당시 기록

- 임장 사유: 집을 사겠다고 공개하니 친구가 추천해줬다. GTX A 역세권의 간접 수혜, 능동선 직 수혜단지라고. 다른 지인도 물어보니 아직 그 가격에, 그 위치에 살 수 있다는 사실에 놀라는 사람도 있었다.

 

- 체크리스트: 배관, 채광 상태 및 인근 교통망

 

- 임장 교훈 1)호갱노노에 올라온 주민들 리뷰는 꼼꼼히 읽어보자 2)역세권 투자를 할 때는 3번 가격이 뛴다고 했다. 보통 교통망 발표 시, 착공 시, 완공 시. 그 중 위험 대비 수익을 가장 크게 가져갈 수 있는 시점이 착공 시(삽 뜰때)라고 했다. 3) 갭 투자자가 매물을 보지도 않고 돈을 쏘고 계약해버리는 케이스가 있다는 걸 체험함. 4) 오래된 아파트는 평형이 작더라도 리모델링 시에 실거주하기 좋아보였다.

 

- 사지 못한 이유: 회사까지 1시간 30분 소요라 실거주를 할 자신(또는 체력)이 없었다. 2년만 참고 몸테크도 고려해볼만 했으나 QOL이 너무 떨어지는 느낌. 실제 시공사 낙찰자가 결정되기는 했지만, 완공까지 실거주든 보유든 할 자신이 없었다. 무엇보다 첫 임장 매물이라 바로 거래하기에는 마음이 내키지 않았다.

 

• 임장 2개월 후 기록

- 추이: 2개월 사이에 내가 노리던 평형이 실거래가 3건 있었다

- 당시 미리 체크해보지 못해 아쉬운 점 :해당 매물의 실거래가 내역

 

2. 병점 B 아파트 (2004, 743세대)

 

- 임장 사유: A 아파트 보러 간 김에 겸사 겸사. 인근에 가장 가까운 아파트 + 초품아여서.

- 체크리스트: 아파트 동 간 간격, 통근용 버스 정거장 거리

- 임장 교훈 1) 초품아 아파트는 가격 방어가 잘 된다. 2) 매매가 대비 전세가 비율이 높았는데, 갭투자처로서의 가능성을 엿보게 되었다. (소장님도 실거주 수요인지, 갭투자자인지 추가 질문 던지심) 3) 아파트 건너편에 크게 문화 센터가 들어올 예정이라는 호재를 들었다

- 사지 못한 이유: 역시나 출퇴근에 자신이 없었다. 주차 공간이 살짝 부족해보이는 것도 장기 거주를 하게 되면 스트레스가 될 것 같았다.

 

• 임장 2개월 후 기록

- 추이: 당시 호가 대비 낮은 금액들로 거래가 이루어지고 있다. 아무리 생각해도 2월은 비수기라 매물이 적고, 호가가 높게 책정될 가능성이 큰 것 같다.

- 미리 체크 못해서 아쉬운 점: 학세권이 형성된 곳을 볼 때는 초등학교는 건널목을 낀 등교길 체크, 중학교는 특목고 진학율을 체크해야 한다고 들었다. 고등학교야 뭐 주요 대학 진학율, 수학 성적 평가 등을 보면 된다고. 그리고 인근 학원가와의 접근성도 고려하면 된다.

 

 

Lesson learned

 

(미래) 역세권 투자 시 주의점

1) 계획 발표 시기, 착공 시기, 완공 시기 중 어느 단계에 있는지 파악하기

2) 아파트의 입구가 역 쪽으로 나있는지 파악하기

 

 

학세권 투자 시 고려사항

1) 초등학교 : 등교길 건널목 여부

2) 중학교 : 특목고 진학율

3) 고등학교 : 주요 대학 진학율, 의치한약 진학율, 수학 성적