전세 증액 재계약시 임대인, 임차인 체크리스트 및 오답노트

지난 번에 전세보증금 5% 인상 방법을 정리한 글을 썼었는데요 :D

다행히 임차인이 해당 안에 대해 동의를 해주셔서,

그 이후 스텝을 진행하면 됩니다.

 

전세 5% 증액 계약하는 방법의 번외편으로 읽어주시면 좋겠습니다.

 

1. 세입자가 전세 5% 증액 동의한 후 챙길 것들 (체크리스트)

A. 세입자의 셀프 계약에 대한 동의 여부 확인

(Yes) 아래 프로세스대로 계약을 진행하면 됩니다.

(No) 부동산 소장님을 끼고 계약을 다시 진행하면 됩니다.

 

비교를 해보면 아래와 같은데요. 어느 쪽이 더 나은 선택인지,

프로세스는 어떻게 되는지 잘 보일 수 있게 정리를 해보았어요. 165배 차이가 난다구용 (...)

전세 보증금에 따른 중계수수료 계산기 CLICK

 

B. 동의 할 경우, 필요한 계약서(문구) 준비

기존 계약서와 다르게, 전세 보증금 증액에 대한 문구가 필요합니다.

계약서 문구 및 파일 참조하세요.

부동산임대차_전세 재계약 양식(증액시).docx

0.02MB

 

아래 1,2,3,4,5,6,7 항목에 대해 협의를 진행한 후에,

해당 파일을 최종 인쇄하고 도장 찍기 전 한 번 더 확인하고, 

등기로 2부를 보내면 되겠습니다 :D

C. 간인 위치 확인 YO!

D. 임대인이 2부를 보내고, 임차인이 1부에 대한 날인을 마저한 후에 등기를 보내면 됩니다.

 

참고사항: 임차인의 대출 연장에 대한 컨디션 고려하고 점검해보기

임차인이 첫 계약시에 쓴 대출이 있을텐데요. 증액분이 커질 경우 대출 금액도 함께 증액하는 케이스가 있을 수도 있겠습니다. 해당 대출 또한 만기가 돌아오기 때문에, 해당 경우의 대출 연장에 대해 알아보는 걸 권유할 수도 있습니다.

 

2. 내가 5% 증액을 고려하기 전에 놓친 것들 (오답노트)

A. 모든 경우의 수를 그려놓지 못했다.

저는 세입자가 연장과 증액을 모두 하는 케이스만 기다리고 있었습니다.

사전 시세 조사를 통해서 연장 계약과 증액을 임차인이 고를 확률이 높다고 보았기 때문이죠.

 

하지만 얼마든지 신규 세입자를 구해야 하는 상황으로 갈수도 있었고,

정말 보수적으로는 퇴거 대출 비용도 함께 계산했어야 했을 겁니다.

 

저는 이번에 퇴거 대출 비용을 계산해보지 않았지만,

임차인 분이 희망 사항대로 진행해주어서 운이 좋았던 케이스가 되겠어요.

 

그리고 재계약시 더 문제가 될 수 있는 건 주로 역전세가 확정된 상황일겁니다.

다행히 제가 가진 물건은 공급의 여파와는 거리가 멀고,

전세 계약금의 절대금액도 크지 않아서 증액분도 엄청나게 부담이 가는 금액은 아니었습니다.

 

하지만 역전세를 막아야하는 상황이라면, 저 편익과 비용 사분면에 역전세 가능성도 고려해야겠지요.

혹은 다음 번 계약 만기일에는 주위 시세가 떨어질 가능성도 미세하게나마 고려할 순 있겠네요. 하지만 그건 통상 2년 후가 될 것입니다. 간혹 중간에 퇴거를 요청하는 변수가 생기기도 하겠지만 이 모든 일들은 '일어날 수도 있는', ' 이미 파악하고 있는', '확률이 낮은 리스크' 정도겠어요.

 

B. 더 작은 평형을 고려하지 않았다.

제가 전세를 주고 있는 물건은 21평형인데요.

사전 조사를 할 때 20~24평형 물건을 대상으로 상급지, 동급지, 하급지 가격을 알아보았습니다.

5%보다 더 큰 금액을 올려받을 수도 있겠다는 확신을 얻은 시세 조사였습니다.

전화 임장을 해본 것은 아니었는데, 워낙 전세 물건 자체도 귀해서 굳이(?) 싶은 마음에 생략하긴 했습니다.

해보았더라면 시장의 분위기를 파악하고, 투자자의 통찰력을 키우는 데에 도움이 되었겠지요!

 

증액 여부를 묻는 문자를 보내고나서 혹시나 하는 마음으로 15, 16평형대 매물을 보는데,

금액이 꽤 낮아서 잠깐 아찔했습니다.

아래 이유 때문에요.

 

C. 세입자의 처지에 대한 고민을 충분히 하였는가?

임차인은 싱글 직장인입니다.

언제든 이사를 하고 평형을 줄여서 움직일 여지도 있었지요.

더 작은 평형대로 움직이더라도 동거인의 동의를 얻을 필요는 없는 처지였습니다.

임차인이 증액분에 대한 자금 계획이 없었더라면, 더 좁은 평형으로 옮겨가는 것도 선택지에 있었겠지요.

 

D. 첫 입주 시에 깎아준 5%를 지금 받는구나.

조삼모사에 대한 반성입니다. 처음 세입자가 입주할 때 네이버 부동산에 올려둔 금액이 지금 전세 보증금이 되었습니다.

규모가 작다보니 차액이 소소하긴 하네요. 하지만 이 금액이 시스템으로 쌓이고, 복리가 되면 힘이 무섭겠지요.