[부린이 임장기 4편] 모란역 준주거지역 빌라/빌라형 아파트 임장 후기

모란역 인근에는 참 빌라가 많다.

이번에는 아파트가 아닌 빌라를 중점적으로 살펴보았다. 어디까지나 예산이 가능해서 그랬지만.

 

빨간 박스 친 구역에 있는 빌라들을 대략적으로 6~7채 정도 둘러봤다.

 

1) 제 1종일반 주거지역 빌라: 초등학교 인근 빌라. 매물이 잘 없다. 임장 당일 볼 뻔 한 집 하나가 약속을 미뤄서 결국 보지는 못하고 분위기만 살펴봤다.

 

2) 두번째 박스 인근의 빌라:

- 필로티 타입. 애매한 신축. 방3 화1이라 4인 가족이 거주하기에는 약간 협소해보였다. 역시 빌라는 낡고 오래되고 대지지분 넓은 것이 최고인데, 요 매물은 신축이기는 했지만 공간이 좁고 낡지도 않아서 드랍.

 

- 방2, 화1 짜리 빌라를 두 개 정도 더 보고 왔다. 미닫이로 거실과 부엌이 분리되어 있고, 문짝이 달린 공식 방이 2개 있는 매물이 있었다. 하지만 부엌 영역이 좁고 채광이 아쉬워서 드랍.

 

3) 준주거지역 빌라 ★

- 준주거지역의 매력이 있기는 했다. 낡고+넓어서! 재개발이나 지구단위 계획 범위 안에 언제라도 들어가준다면 아주 안정적인 수익률을 기대해볼만 하기도 했다. 

- 1997년 준공. 전용면적 30평대. 탑층이라 층간 소음 걱정은 없어 보였음. 옥상은 공사가 끝나서 누수 문제도 걱정할 필요 없어보였음. 역까지 한 10분 소요.

- 당시에는 이 글을 쓰는 지금보다 더더 부린이었기 때.문.에 저 매물의 가치에 대해서 옥석구분을 하기가 어려웠다.

- 그리고 첫 매수는 아파트가 너무 하고 싶어서, 주워 담지 못했다. 하지만 여력이 있다면 갭을 끼고라도 사볼만 한 매물이 아닐까 하는 생각은 아직까지도 든다.

- 부동산 소장님이 아주 적극적으로 도와주셨어서(본인도 종상향된 매물을 매매하셨다고 하심) 그것도 기억에 남는다. 

(Tip: 소장님들은 주로 다음 부동산을 이용하는데, 도로와 도로 사이의 간격도 체크하심. 너무 좁으면 아마도 재개발된 후에라도 이슈가 생겨서 그런게 아닐까?)

 

4) 소형 빌라형 아파트: 

- 앞의 매물들과는 다른 날 임장을 다녀왔다.

- 네이버 부동산에서 아파트 필터를 걸면 저 구역에 있는 조그마한 빌라형 아파트들이 존재감을 드러낸다.

- 신축 빌라, 방3 화2, 저렴한 가격! 

- 같이 보러간 동거인은 이미 저 매물에 홀딱 마음을 빼앗길 정도였다.

- 그러나 건물 자체가 너무 신축인 점, 인근 구역도 깨끗해서 정비구역이 되더라도 빠지는 건 아닐까하는 불안감, 적은 세대수의 압박 등으로 인해 매수는 하지 않았다.

 

 

 

배운 점:

- 준주거지역이 무엇인지, 종상향이 무엇인지 알게 되었다.

구분	1종 일반 지역	2종 일반 지역	3종 일반 지역	준주거지역
용도	4층 이하 저층주택	18층 이하 중층 건물	층수 제한 없음	주거지역+상업적 요소
용적률	200% 이하	350% 이하	300% 이하	350% 이하
건폐율	60%이하	60% 이하	50% 이하	70% 이하

- 지역별로 공인중개사에서 주로 취급하는 매물의 종류가 달라지고, 부동산 소장님들이 알고 있는 지식의 영역도 달라질 수 있다는 점을 느낌.