[부동산] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 서평(feat.월급의 소중함과 무상함에 대하여)

월급쟁이 부자로 은퇴하라

0. 총평

월급은 작고 소중하다. 피땀 흘려 번 월급을 1)탕진하거나 2)모으기만하거나 할 수 있다. 어느날 이 책의 저자처럼 눈이 번쩍 뜨이는 각성의 순간을 맞이한 월급쟁이라면, 지금부터라도 꾸준히 움직이며 '투자'에 눈을 뜨길 바란다. 직장에서는 김과장, 월부카페에서는 너나위님으로 불리우는 저자의 투자 방식은 촘촘했으며, 근면했고, 그 어떤 책 보다 '물고기 잡는 법'을 알려주는데에 충실하다. 촘촘한 정보량, 친절한 가이드라인을 보노라면 책 값이 아깝지 않다.

 

1. 책에서 pick한 구절

 

셀프체크리스트

• 나는 내 현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하고 있다
• 나는 일생동안 나에게 일어날 재정적 사건(결혼, 내집 마련, 자녀 교육, 부모 부양)을 나열하고 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다
• 나는 내가 원하는 것(여행,취미)를 지속적으로 하기 위해 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다
• 나는 나의 은퇴 연령을 알고 있다
• 나는 은퇴시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산해본 적이 있다
• 나는 은퇴 연령 이후부터 필요한 연간, 월간 비용을 계산해본 적이 있다
• 나는 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈으로 이후 필요한 비용을 충당할 수 있는지 없는지 알고 있다
• 나는 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈이 은퇴 이후 필요한 비용보다 모자랄 경우, 부족분을 어떻게 마련할 수 있을지 고민해본 적이 있다
• 나는 앞의 문제를 고민한 후 마련한 계획이 있다
• 나는 그 계획을 실행에 옮기고 있다
• 나는 계획을 실행에 옮겨 작은 목표들을 달성해내고 있다
• 나는 노후 준비를 마쳤다
• 나는 노후 준비를 마쳤을 뿐만 아니라, 스스로 부자라고 생각할 만큼 경제적인 자유도 누리고 있다
• 나는 하루 24시간을 내가 원하는 일을 하며 살고 있다

Pick한 이유? 이 문항은 저자가 생각하는, 경제적 자유에 이르는 순서다.

나는 근 30년을 '내가 원하는 일'(가장 마지막 항목)에 매달려, 그 환상에 도전하고, 실망하고, 다시 기대를 갖는 시간을 대개 보내왔다. 그래서 그 비슷한 일의 그림자 언저리에는 이르렀다고 생각은 한다. 하지만 내 집 마련을 하고 보니 현실이란 이다지도 가깝고, 은퇴란 것은 계량 가능한 것이었으며, 시간이란 다시 돌아오지 않는 소중한 순간들이란 생각이 들었다. 나도 차분히 나의 깜냥을 계산해봐야지. 해당 문항에 그렇다라고 많이 답할 수 있길 바라며 기록으로 남겨본다. (사족:첫 직장을 다닐 때, 남들보다 입사가 늦되던 동기 한 명이 은퇴시까지 벌 수 있는 금액을 엑셀로 계산해보던 기억이 난다. 지금은 잘 살고 있을지 불현듯 궁금하다.)

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투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

 

Pick한 이유? 재테크 어린이 시절, 새마을금고에서 권유하는, 재무설계사가 권하는 변액보험을 덥썩 덥썩 가입을 한 적이 있는데, 대체로는 7~10년 이상의 장기 납입을 포인트로 하는 상품들이었다. 지금 생각해보면, 인플레이션만 못한 수익률을 위해 나의 쫌쫌따리 머니를 상납한 셈. ㅎㅎ 잘 모를 때는 월 납입 금액을 낮추자.

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내가 (부동산) 투자를 할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.

저자의 의왕시 E아파트 25평 투자의 교훈 중 하나: 호재보다 저평가가 잃지 않는 투자를 위해 더 중요하다. 엄청난 호재가 이미 부동산 가격에 반영이 되어있다면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

 

Pick한 이유? 주식 책에서도 봤었다. 가격에 의한 리스크도 분명이 있다. Price risk. 가치와 가격 사이 그 어딘가 존재하는 가장 큰 리스크를 피하기 위해서는 저평가 자체를 보는 것이 중요하다.

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투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지 겨울 비수기가 그 시기다. 그때 시장에서 선택받지 못한 매물이 남아 있기 십다.

 

Pick한 이유? 오, 저 시기에 늘어지고 짱박혀 있을 것이 아니라, 열심히 다녀야겠다. 물론 나는 계절 좋은 5월에도 집에 머무는 걸 더 선호하는데 (....ㅎ)  아직 임장 how to 를 정립하지 못해서 그런거라고 합리화해야지 ㅎㅎㅎ

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임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고, 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

 

Pick한 이유? 부린이 임장기 글을 뒤늦게 업데이트하다보니, 임장 후 모니터링을 자연스럽게 하게 되었다. 그 과정에서 비수기란 무엇이고, 매수자 우위, 매도자 우위의 분위기란 무엇인지를 느끼게 된다. 계속 하다보면 통찰력이 차곡 차곡 쌓이리라 기대한다.

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매도인의 매도 사유가 분명하고, 꼭 집을 팔아야 하는 입장에는 가격 조정이 수월하다. (매도자가 임차인으로 전환하며, 같은 곳 거주를 원하는 경우 소개) 어떤 협상이든 가장 중요한 것은 서두르지 않는 것이다. (중략) 매도인은 세금문제로 빨리 매도를 하길 원했고, 매수분위기가 꺾였으므로 매수자는 1000만원 정도를 더 깎고 싶어했다. 입장차를 확인해서 중개소 소장님과 대화를 통해 매도자가 과거 투자로 어려움을 겪은 뒤 입주 물량에 대한 공포감을 가지고 있다는 것, 해당 아파트의 매수가를 확인할 수 있었다. 나는 소장님을 통해 1가구 2주택 비과세 혜택을 받으며 팔 것인데, 임자가 났을 때 팔자고 설득을 했고, 협의 끝에 매도자가 협상 조건을 승낙했다.

 

Pick한 이유? 아, 저렇게 협상에 임해야하는구나. 정말이지 부린이는.... 인생에 있어서 연협도, 부동산 협상도 그다지 잘하지 못해왔는데 앞으로는 더 꼼꼼히 임해야지. 휴

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부동산의 입지를 알아보고, 저평가되었는지를 판단하려면 어떻게 해야 하는가? 당신이 관심을 두고 있는 물건이 있다면, 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야 한다. 비교 대상이 많을 수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다. (중략) 2017년 초 경기도 안양시 동안구 평촌의 아파트와 군포시 산본의 아파트 가격은 비슷한 수준이었다. 당신이 이 두 지역에 조금이라도 알고 있다면 뭔가 이상하다는 생각을 할 것이다. 아무것도 느낄 수 없다면? 수도권 부동산에 대해 모르는 사람일 가능성. 평촌과 산본의 위치를 살펴보라. 평촌이 산본보다 가깝고 도시 규모나 환경에서 우위에 있다. 입지 측면에서 평촌이 산본보다 우수하다는 이야기다. (중략) 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외의 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그 안에서 가치대비 싼 물건을 찾고, 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

 

Pick한 이유? 앞으로 임장 지역을 선정할 때 기준으로 삼을만한 가이드 문장이어서 남겨보았다.

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용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

• 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다
• 현재 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다
• 보유 자산의 크기를 키워나간다
• 매입한 부동산을 장기 보유한다
• 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다

Pick한 이유? 은퇴시점이라는 먼 미래에서 현재를 돌아보면서 하는 계획. 인생 계획이라고 하면 상당히 웅장하고, 아득하고 뭐 그런데.... 도중에 지칠 때면 마일스톤처럼 체크해볼만 한 말 같다.

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시스템 구축 계획

• 1단계: 원하는 은퇴 시기와 기대 수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간 계산
• 2단계: 1을 토대로 노후에 필요한 금액 계산
• 3단계: 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수 계산
• 4단계: 종잣돈이 모일 때 마다 투자해 필요주택 수까지 성을 쌓는다

Pick한 이유? 인간의 욕심은 끝이 없고, 자신의 욕망의 크기를 제대로 아는 사람도 드물 것이다. 하지만 '노후'라는 주관적이지만 뚜렷한 목표가 있다면, 달릴 기간을 아는 마라톤을 해나갈 수 있지 않을까? 인생도 언젠간 끝나고, 죽으면 아무것도 소유할 수도 없고. 암튼 뭐 한계를 잘 설정하는 것이 더 중요한 것 같다는 생각이 든다.

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투자 기준 좁히기

• 어떤 투자를 할 것인가? 부동산, 주식, 금, 채권, 등등
• 어떤 부동산에 투자를 할 것인가? 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등등
• 어떤 아파트? 저평가, 소액, 저위험 등등
• 가장 좋은 아파트?! 좋은 입지!!!!!

Pick한 이유? 저자는 저평가된 곳, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건을 점검해본다.

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투자 흐름도?

지역 선정 > 사전조사>현장조사>실전투자

이 때 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야한다. 다음은 임장지역을 설정하는 방법

1) 전세가율과 가격: 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상 지역인구수*0.5%)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기중이 아니라면 go. 전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인' 사이트에서 쉽게 확인할 수 있다. 나는 시도/시구/평당매매/24기준 매매/24기준전세/매매-전세/전세가율/년월로 정리한다.

2) 투자금의 규모: 조인스랜드부동산 사이트와 네이버 부동산에서 살펴본다. 조인스랜드부동산에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있다. 이를 활용해 전세가율이 85%이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3~5천만원 가량인 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정한다.

3) 입주 물량: 부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱. 부동산 지인을 통해 입주 물량에 대한 감. 호갱노노나 아파트 실거래가 앱에서는 물량 공급 시기와 입지를 지도 상에서 파악. 구 단위로 따지는 것은 크게 의미가 없다.

4) 미분양: 마지막으로 미분양을 참고한다. 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함. 국토교통부 사이트 통계누리에서 수시로 데이터를 게시하고, 이를 근거로 부동산지인 사이트에서는 그래픽을 제공한다.

 

0단계 / 사는 곳: 가격에 대한 감 잡기

1단계 / 시구 단위 시세 확인: 시구 단위로 전세가율 70% 이상, 가치 대비 가격 정리

2단계 / 단지 단위 시세 확인: 개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상, 갭이 3천~5천만원인 곳

3단계 / 입주 물량 확인: 향후 2년간 ㅐ년 적정 입주 물량 초과하지 않는 지역 찾기

4단계 / 미분양 확인: 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소

 

 

Pick한이유? 그래, 이렇게 물고기 잡는 법을 파닥 파닥 잘 알려주다니. 정말로 좋은 책임에 틀림이 없다!!!!! 이거라굿!

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지역 투자시 조사할 것

-  산업분류별 근로자 수: 해당 지역에서 일하는 근로자 수와 급여 수준, 해당 지역에 사는 근로자 수와 급여 수준, 시압데분류별 사업체/종사자 통계

자료위치: 국세통계 홈페이지(http://stats.nts.go.kr/) 국가통계포털-국내통계-기관별통계-지방자치단체

- 가격 : 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다. 같은 구 단위라해도 그 안에 셀 수 없이 많은 아파트와 물건 들이 존재한다. 미련해보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다. 행에 다음과 같은 항목(시,구,동,마을,단지,입주연월,세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형-공급면적기준, 세대수, 구조, 형태, 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사일자, 임장여부, 초등학군)을 나눈 후 각 항목을 기재한다.

 

Pick한 이유? 내가 간과한 부분이었기 때문에 쓴다. 특히 수도권 외곽으로 벗어날 수록 커버해야하는 매물이 많기 때문인데, 딱 역세권만 보다보면 놓치게 되는 부분이 생기기 마련이다.

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중개소에서 대화하는 법

1) 입지

• 일자리: 이 근처에 큰 직장이 있나요? 어디에 있나요? 이 단지에 주로 그런 분들이 거주하시나요?
• 교통: 출퇴근 시 지하철이나 버스, 자차 중 어느 것 이용? 직장까지 대중교통으로 얼마 걸리나요? 붐비나요? 마을버스나 광역버스는 어디에 있을까요?
• 환경: 주부는 장을 어디에서 보나요? 마트? 전통시장? 백화점? 식사할만한 식당? 카페? 은행? 병원?
• 학군: 어린이 집은 얼머나? 어린이집 입소가 어렵나요? 유치원은 어디로? 아이들은 어느 학교? 그 학교 선호도는? 엄마들이 학원은 어디로 보내나요?

2) 단지의 특성

• 이 단지의 장점은? 특별한 이유는?
• 매매/전세 시세는 어때요? 물건은 얼마나 있나요?
• 요즘은 실수요자가 많나요, 투자자가 많나요?
• 임대는 잘 나가요? 임대가 잘 나가는 시기는 언제에요?
• 옆 단지 시세는 어때요? 그 단지와 이 단지의 가격 차이는 얼마에요?
• 임대가 가장 먼저, 잘 나가는 단지는 어디죠? 선호하는 단지의 순서는 어떻게 되나요?

Pick한 이유? 소장님들의 캐릭터도 굉장히 다양하다. 어떤 분은 묻지 않아도 저런 부분을 친절히 브리핑해주시고, 어떤 분은 묻더라도 답변을 거부하시기도 한다. 적어도 이런 리스트가 머릿속에 자동응답기처럼 돌고 있다면, 어리버리 해보이지 않을 수 있을 것도 같다. 중요한 건!! 묻는 걸 생략하거나, 아는척을 하지 않고, 예절을 지켜서 공손하게 도움을 청해야 한다.

 

알았다면 행하라!

함께 공부한 많은 사람 중 상당 수는 원래 있던 자리로 돌아갔다. 지식이나 재능에서 비롯된 것은 아닌 것 같다. 나는 감이 없는 사람. 임장을 가서도 엘리베이터 타고 꼭대기 층까지 올라가 한 층씩 걸어 내려오며 복도에 세워진 유모차 수를 세었을 정도다. 차츰 시간이 흐르자 변화가 찾아왔다. 이유는 단 하나. 나는 행했다. 뚜벅 뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다. (중략) 이미 많은 부동산 투자 책이 나와 있고 그렇게 많은 사람들이 읽었는데, 왜 아직까지도 변하지 않은 사람이 변한 사람보다 훨씬 많을까? 책에 있는 내용을 행하지 않았을 뿐.

 

Pick한 이유? 행하라. 행하라. 아무리 생각해도 실행이 빠진 재테크 공부는 핵심이 없다. 움직여랏. 게으른 나야!!!!

 

2. 이 책을 추천해주고 싶은 사람

- 물고기 잡는 법에 목마른 사람

- 투자의 당위에 대한 세뇌가 당하고 싶다면 읽으시오

- 투자하는 방법에 대한 프로세스 A to Z가 알고 싶은 사람에게 특히 핵 강 추

- 저자 또한 책에서부터 시작했다. 처음에는 1~2일에 한권씩 100권의 책을 읽기 전까진 투자에 나서지 않았다고 하니, 그런 묵묵한 시간들이 이렇게 성실한 책으로 빛을 보는 게 아닐까 싶었다.