[실전준비2강후기] 임장 전/후 정리가 필요한 이유!

 

안녕하세요, 동글머니입니다

이번 2강에선 방랑미쉘 멘토님과 함께 ~

손품, 발품의 세계로 떠나볼 수 있었습니다

 

1년만에 듣는 실준반

뭐가 더 들릴지 궁금했어요

 

임보 0개였던 작년 이맘때와 비교하면

어느새 10개째를 향해가는 22년 7월 말이 되었습니다

그때는 임보 10호기 너무 먼 미래처럼 느껴진다고 생각했는데,

달리다가 걷다가 기다가하면서 여기 이 자리에 도달했습니다

 

여전히 지리멸렬할 때도 있지만,

일단 찍어내는 스피드는 늘어났는데요.

중간 중간 무너져내린 임보틀을 보면서 유지보수를 해야지!

다짐만 다짐만 하며 좀처럼 더 나은 임보를 위한 의욕은 있지만(과연?)

실천이 되지 않아 약간은 괴로웠습니다

 

(아무리 생각해도 스터디카페 끊으면 될 거 같은데 안 하는 중인 건 무엇)

 

임보란 뭔지?

근본적인 머릿속 의문과

더 잘 쓰고 싶은 마음과

게을러진 몸을 한꺼번에 다잡아보며 강의를 들어보았어요

 

01 임보 왜 쓰나요?

 

수강생 분들이 흔히 했던

"임보 안쓰고 투자하면 안되나요?"라는 질문에 오히려

"어떤 아파트 투자할 지 선택하실 수 있나요?"라는 역질문을 주셨는데요

 

손품에서 미리 가설을 세우고 현장에서 검증하고

현장에서 보고 들은 내용을 다시 보고서에 옮기고

그렇게 겹겹히 풍성해지는 임보!

(초보일 수록 손품 발품 따로 놀고 호환 1도 안되지만)

 

언제쯤 투자로 연결되는지 참 고민도 많았는데,

이번에 꾸역꾸역 임보 10호기를 쓰다보니, 아 그래도 더딘 시간 속에 내가 늘기는 늘었구나

하지만 여전히 문서 위에 표현해내는 끈기가 참 많이 부족하구나 반성해봅니다

 

방랑미쉘님의 목표

"임장지에 대한 전체적 조망! 항공뷰!!!" 란 부분이 인상적이었어요

"결국 투자의사결정을 빠르게 내리기 위한 것"이란 것도요

 

아직 불장을 겪어본적이 없다보니 엄청 와닿는 건 아니었습니다만,

시장이 활활 불타오를 땐 지난 세월 내가 써둔 임보를 레버리지 해야하는 것이 필수적이겠죠?

 

다시 몸을 일으켜 훗날의 내가 알차게 써먹을 임보를 써봐야겠다!

그렇게 생각해봅니다

 

 

02 손품 파는 과정, 함께 따라가기

 

잘 쓴 임보를 보다보면 임보를 쓴 사람의 논리 구조

-투자 알고리즘-결론으로 매끄럽게 흘러가는 일련의 과정을 엿볼 수 있습니다

 

잘 쓴 임보를 위한 틀을 만들어낸 방랑미쉘 멘토님의

강의를 통해서 간접적으로 또 임보의 논리구조를 엿볼 수 있었는데요

 

지역 분석의 예시로 들어주는 ㅂㅊㅅ!

임장을 가본적이 없는데, 강의에서 반복적으로 접하다보니 어느새 친숙해졌습니다

(이것이 서당개 1년 효과일까요?)

 

각설하고,

 

ㅂㅊㅅ가 주로 택지지구들로 이루어진만큼 거주 지역이 들어오는 순서를 보고

그 사이에서 가격이 퍼지는 흐름을 함께 볼 수 있었는데요.

특히 세대 당 인구수를 설명해주실 때

"그 지역에서 수요를 흡수하는 지역"이란 말이 유독 꽂혔습니다

 

이번 중소도시인 임장지에서 '수요층'에 대해 깊게 생각해볼 기회가 있었는데요

결국 그 세대당 인구수 데이터에서 읽어낼 수 있는 부분이란 건,

내 상품의 Target층이 될 수요의 Volume과 분포를 생각해볼 수 있다는 점에서 뜻깊었습니다.

 

인구를 빨아들이는 '블랙홀'이라는 단어도요.

어떤 자기장처럼 흡입력있게 해당 지역으로 유입을 계속 유도하는 핵심 입지 요소가 있다는 거겠죠?

 

그리고 이걸 경기도 다른 지역과 함께 크게 비교도 해주면서,

지역의 위상을 다시한 번 확인도 해볼 수 있어서 좋았습니다.

가격만 비교평가할 것이 아닌, 지역 별 연령 구성, 소득, 입주물량도 함께 비교해보는 것!!

잊지 않으며 더 깊게 분석해봐야겠다는 생각도 들었습니다.

 

 

03 입지의 양과 질, 모두 볼까요?

 

어느덧 무지성(?)으로

다른 월부인들이 올려준 데이터를 레버리지 해왔는데요

 

그러다보면 양적인 부분에만 집중해서

질적인 분석을 자꾸만 놓치게 됩니다.

 

특히 교통이나 직장 면에서

놓치고 있는 부분이 참 많았음을 새삼 돌아보게 됩니다.

 

자다가 '입지 가치가 뭐지?'

라고 하면 줄줄 나올 수 있게!!! 잠결에도 말할 수 있게하라는 ㅋㅋㅋㅋ 멘토님의 말씀

 

잘 새기고 오늘 밤에 누가 저를 깨우면

임장지의 입지를 좔좔 읊을 수 있으면 좋겠네요 ㅎㅅㅎ

 

수도권 입지 이야기 뿐만 아니라, 지방에서의 직장!

청주 ㅎㅇㄴㅅ 천안 ㅅㅅ, 부산 ㅁㅎ금융단지, 대전 ㅇㄱ단지 등등

설명 잘 해주셔서 감사했습니다

 

또 교통 면에서도 그냥 호재가 있겠거니~

지나갔었는데 해당 노선이 개통할 때 업무지구 접근성을 예상해보는 게 중요한 점

다시 한 번 리마인드해볼 수 있었습니다!

 

깨알같이 학업성취도를 숫자 커트라인 별로

가지는 의미도 함께 알려주셔서,

제가 지금 임장하는 지역의 학군 가치를 좀 더 객관적으로 바라볼 수 있었습니다

 

그리고 늘상 잊어버리고는 하는 학원가의 가치도 다시 정신차리고 바라볼 수 있었어요

근린상가, 보습학원가와 대치동 학원가는 다른 거죠.

 

공급 부분에 있어서도,

멘토님의 실제 투자 시 적용 사례(ㅇㄱ간다고 N개월 전 재계약 여부 논의) 알려주셔서

또 유심히 들어보았습니다.

ㅂㅊ의 경우는 ㅅㅎ과 ㄱㅍ, 그리고 ㅇㅊ의 ㄴㄷ구 ㅂㅍ구 물량을 또 끊어서 살펴봐주셨어요

 

인접지역 영향권을 1그룹만 볼 게 아니라 2그룹도 또 끊어서 봐가면서

가설을 검증해봐야한다는 생각이 거듭 들었습니다

 

04 시세, 기준부터 잡고 봅시다~

 

자주 간과하는 것!

평당가를 통해서 지역 위상을 체크해보는 것인데요

공급 면에서는 인접지역이 중요했다면

시세에서는 평당가 유사지역을 파악하는 것이 또 한 번 중요함을 실감했습니다

 

어느샌가 임보에서 빠져있었던 프로세스라고 생각하니,

크게 크게 바라보는 시각이 늘지 않는 것엔 이런 이유도 있었구나 반성해보았습니다

 

결국 이렇게 시세 분석을 통해서

지역 내에서도 투자에 유의미한 지역을 걸러보고, 임장 및 투자지역을 볼 수 있었습니다

 

한때는 현장가기 전 최소한의 준비였던

ㅇㅂㅈㄷ와 ㅅㅅㅈㄷ

어느새 느슨해지고 있다는 것도 반성입니다!

 

작년에 실준반 끝나자마자 수지구로

정석대로 지도 팔랑거리면서 임장 나간 기억이 나네요

그 후론 뭘 그려서 나가본 적은 없는 거 같습니다 ㅠ0ㅠ

 

환경의 중요성!

정석대로! 시키는대로! 하는 것의 중요성을 뉘우쳐봅니다 ㅎㅎㅎㅎ;;;

 

05 발품은 이렇게!

 

기본적인 내용은 잘 알고 있었다고 생각하지만

아직 실전투자 경험이 0인지라...

 

매매를 잘하는 부동산과

전세를 잘하는 부동산의 유형이 뭐가 다른지 잘 모르겠더라구요

 

하지만 이번 강의를 통해서!

소장님들의 타입을 한 번 감 잡아볼 수 있었습니다

 

그 어느 부분보다

현장 실전 노하우가 짱짱하게 펼쳐지는 파트여서

재미있게 들을 수 있었습니다

(담번엔 매물 임장 전에 요 파트를 정리해서 한 번 체크리스트를 만들어볼까봐요 ㅎㅎ)

 

(이렇게 몽땅 알려주셔놓고는)

마지막으로 드릴 건 과제 밖에 없네요 (넝 ㅋ 담 ㅋ)

by.방랑미쉘님

투자에도 절대적인 시간이 필요하다

지금 이 자리에 있다는 것! 이미 평범한 의지가 아니다.

다들 어려워하는 지점이 있다

투자금, 투자실력, 임장보고서, 늦은 나이, 가족의 이해

다들 어려운 구석은 다 있다

 

2016~2020년

밥 먹고 회사일 하는 걸 제외하고는

독강임투에 집중했다

출처 입력

BM

잊지말자! 넓게 보기! 지역별 평당가!

매물 임장 전에 체크리스트 미리 만들어서 나가자!

이제는 챙길 때도 되었다! 입지평가 시 질적 요소!

 

미쉘님께서 챙겨주신 소듕한 무기를 들고

이번 임보/담번 임장지 챙겨보도록 하겠습니다

 

결국 임보란 훗날의 내가 어떻게든 써먹을 것이고,

시간을 갈아넣어야지만 나아질 수 있는 영역의 것임을 돌아보게되었습니다

(달리 말해 시간만 투입하면 된다!!!)

 

느슨해진 임보 긴장감을 다시 당겨주시고,

항상 좋은 강의 해주셔서 감사합니다 XD